Sunday, September 30, 2012

Setia Eco Hills, Semenyih, SP Setia

Refer below for latest entry:
a) Site Clearing
b) Master Plan

Hope that I am not too late to write about this project. It took me a while scripting about it initially because nothing was finalized at that moment. In fact, the land acquisition for another SP Setia project in Semenyih, Setia Eco-Mas, is still pending and incomplete. 




This much awaited SP Setia (SPS) housing project in Semenyih called Setia Eco Hills (SEH) is finally on and more or less confirmed. It was mentioned by the SA today that the first launch is going to be a Bungalow Lot with a lot size of 6000 sqt (60 x 100) in November this year.

Then go into the next phase, the F&G double storey terraces houses that will get 200% attention by many people, especially the community of Klang Valley. It will be a 20 x 65 size with indicative price of 360k - 380k. The first launch will be in February/ or March 2013. Just in time with my next purchase. Judging from that price, I would expect a balloting process for the first phase and chances to get a unit will be very slim.

I have to be frank that I have never been to Semenyih town and if I were to buy this, it's purely based on SP Setia BRAND, which has strong and loyal followers. I would anticipate the buyers for the initial phases will be mostly investors as well as upgraders. However 20 x 65 for a terrace house for upgraders is quite small. Hmm in this case, one should target for a Semi D (700k?) 

Can it be the next Setia Alam or can Eco Hills emulate the Setia Alam success? Only God knows. I believe only people from Semenyih (or familiar with Semenyih) at least for now, can really see the potential and predict township maturity. One can say 5-10 years for the township to mature but who knows SPS can do magic in SEH.

I would expect the new direct interchange from this project, to be built connecting LEKAS highway. It will  then resolve the accessibility issue as well as increasing the value of this project. 


Saturday, September 29, 2012

Menginap Di Joy Chalet, Bota Perak

Dari sehari kesehari nak buat entry berkaitan dengan chalet ni nampaknya macam tak berkesempatan pula. Dan seperti kebiasaannya juga, aku memang tak menulis berkenaan dengan isu hartanah pada hujung minggu. Pengisiannya adalah lebih santai dan berkisar tentang travelling, makanan dan aktiviti-aktiviti kesihatan (larian).

Sebelum itu aku nak ucapkan terima kasih kepada pembaca yang link-kan ENTRY INI dan ENTRY INI dalam forum popular lowyat.net. Menjawab soalan En. K - saya akan terus menulis dalam bahasa melayu sepenuhnya kecuali entry yang berkaitan dengan projek perumahan baru ataupun project review di mana pembacaannya adalah lebih menyeluruh.

Aku menginap di chalet ini semasa majlis bertandang ke perkahwinan anak saudara (anak abang), yang beristerikan orang Bota. Kalau ikutkan hati, aku nak duduk di Lumut sahaja sebab lebih familiar dengan lokasinya. Tetapi bila memikirkan aku kena berulang-alik2 semasa majlis nikah then esoknya bersanding, nak memandu 35km one way tu (termasuk tengah malam), secara logistiknya kurang sesuai dan aku terpaksa mencari opsyen lain.

Lalu diusulkan menginap di chalet kat bawah ini yang jauhnya hanya 5 minit dari rumah pengantin. Duduk free je sebab anak saudara dah book-kan chalet ni awal-awal lagi.

Kreatif - Titi Gantung kat tengah-tengah.

Masa nak masuk tu memang agak suspen sikit, dahlah aku memandu MPV yang agak besar (dengan muatan 6 orang), kena pula menyusuri masuk jalan kampung yang tak berapa nak besar tu. Dalam hati tertanya-tanyalah juga, macam manalah boleh ada chalet kat tengah-tengah kampung ni. Perjalananan itu dikelilingi dengan kebun getah dan kelapa sawit dan agak jauh dari jalan besar.


Aktiviti memancing adalah percuma di sini. Tapi kena sediakan pancing sendiri.

Bila sampai kat chalet tu, memang terkejut dan tertanya-tanya sendiri, macam manalah owner chalet ni boleh terfikir nak bina dan memulakan perniagaan chalet tu, memang kreatif dan "out of the box" untuk kawasan kampung yang semacam tu. Terdapat 14 buah chalet dan FULL HOUSE malam tu (kecuali 2 unit yang dengarnya ada last minute cancellation.

Untuk menginap di sini, semalam harganya adalah RM80. memang berpatutan sangat sebab satu bilik tu boleh memuatkan 5 orang. Ada disediakan juga surau dan tempat berkumpul kalau kita nak buat meeting ataupun team building. Tapi parking agak limited dan kena parking pula kat tepi kebun-kebun orang.


Aku sempat berbual dengan seorang pekerja di situ. Diberitahu dulunya kawasan itu adalah kawasan projek penternakan air tawar. Tapi projek ini telah menjadi terbengkalai, tak tau sebab apa, tapi rasanya mungkin ilmu penjagaan dan pemasaran ikan tu tak cukup. Mungkin jenis macam pelabur hartanah juga, tengok orang lain beli rumah, kita pun nak beli juga tapi asas pengetahuan dan pelaburan tiada, so jadilah projek hangat-hangat tahi ayam.

Tengok pokok-pokok menjalar tu takutlah juga ada ular.

Biznes chalet ni diberitahu boleh tahan jua, terutamanya pada masa pendaftaran pelajar baru dan konvo UiTM Seri Iskandar dan Universiti Tenaga Petronas. Aku ada komen juga dekat pekerja tu produk yang baik (chalet ni) kalau kita tak dipasarkan dengan baik, returnnya tentulah tak memberansangkan. Kena tengok target market dan study lingkungan dan potensi market ni betul-betul. Barulah perniagaan kita boleh maju, (macam bagus je aku cakap, lagipun cakap memang senang, guna ayaq liur je). 

Aku rasa RM80 tu worth the money, janganlah expect service 4-5 bintang pula untuk harga sebegitu. Buat owner chalet ni pula, semoga berjaya dalam biznes chalet ni! Aku ni pula, bilalah nak start business homestay/chalet  ni?


Sunday, September 23, 2012

Seri Intan Seri Kasturi Setia Alam - Ready for Balloting

You can also refer to my latest entry for Seri Intan/ Seri Kasturi below:
a) Seri Intan/ Seri Kasturi - Latest Updates
b) Seri Intan/ Seri Kasturi - Points To Note
c) Seri Intan/ Seri Kasturi - Quota Full
d) Seri Intan/ Seri Kasturi - Ballot Boxes
e) Seri Intan/ Seri Intan - 6000 Registrant - Another BBB Mode
f) What to expect during Unit Selection

The previous launch of Seri Jati/ Baiduri (SJB) was so successful that it was completely sold out during an oversubscribed balloting exercise. It has recorded a final mark of 7k++ people who registered for 1300 unit allocated for public (oversubscribed by more than 5.5 times) and have paid a RM5k bank-draft deposit to secure a unit for SJB.
The phase 2 of SJB will be tentatively launched in October/or November 2012. I could see the registration’s book today has reached to 10,000 million registrants, signaling yet another sell-out success for these affordable homes. I would expect again all the units will be snapped up within the balloting process days.

This new project called Seri Intan/ Kasturi (SIK) and below are the details, based on the latest information given by the SA this morning:

Seri Intan
a) BU: around 830sf (Seri Jati 802sf)
b) Price: tentatively from RM185,000 @~223psf (~Seri Jati 212psf)
c) Additional info: 10 story with lifts, 2 carparks allocated per unit
d) Density: 800 units (16 units per floor x 10 floors x 5 blocks) (Seri Jati 6 blocks)

Seri Kasturi
a) BU: around 950sf (Seri Baiduri 926sf)
b) Price: tentatively from RM247,000 @~263psf (~Seri Baiduri 238psf)
c) Additional info: 10 storey with lifts, 2 carparks allocated per unit
d) Density: 640 units (16 units per floor x 10 floors x 4 blocks)

** there's a BALCONY for Seri Kasturi and it would be nice if one can grab a unit facing south to an Urban Park.

** based on the previous launch, I reckon that 1 block for each SIK will be reserved for staff, meaning the total of balance 1100 units are available for public balloting.

Some Pictures of SIK


 The actual site of SIK next to SJB


The facade of Seri Kasturi - much-much better than Seri Intan


Seri Kasturi - Site Layout & Floor Plan


Seri Intan


Seri Kasturi - Floor Plan
   

Saturday, September 22, 2012

Bercuti dan Cari Makan sampai ke Ipoh

Sempena cuti Hari Malaysia hari tu, aku sekeluarga sempat bercuti-cuti Malaysia ke Ipoh. Mungkin ada yang tanya kenapa Ipoh, apa specialnya Ipoh ni....kenapa tidak ke Pangkor, Langkawi, Sabah, Cherating atau Penang?

Tujuan utamanya adalah untuk join reunion kawan-kawan lama dan Ipoh dipilih sebab lokasinya yang strategik berada di tengah-tengah antara Penang & KL. Nampaknya dapat ditekankan disini, faktor lokasi bukan sahaja penting untuk "flipping" tapi juga penting sebagai lokasi reunion. Kalau dah namanya flipper tu nak juga masuk point-point flipping tu.

Sebab lainnya adalah disebabkan Lost World of Tambun memang sesuai sangat untuk anak-anak aku yang 3 orang tu. Diaorang memang sangat happy, kalau tak takkan tak sedar tiba-tiba dah pukul 5pm.

Seperti biasa kalau dah sampai Ipoh tu, tak sahlah kalau aku tak pergi 3 tempat kat bawah ini.

a) Nasi Ganja - entah kenapa aku rasa kali ini kas-kas dia macam kureng sikit.


Nampak je dah tau sedap dan menyelerakan. 


The Signature Ayam Merah dia.


Memang tak pernahnya kosong. FULL HOUSE!

b) My Favourite SOYA - Funny Mountain. Funny Mountain memang tak pernah mengecewakan sejak dulu. Kali ini dia dah upgrade kedainya. Nampak lagi besar, bersih dan selesa. Kali ni aku mintak soya kurang manis.


Bertong-tong taufu fa habis dalam sekelip mata.
Kedai dah cantik sekarang. 

c) Kampung Kacang Puteh - Bagi mereka yang minat kekacang, maruku dan yang sewaktu dengannya. Kat sini memang heaven!

Pening nak pilih yang mana satu!


Boleh beli untuk stock 3 bulan.


First time try maruku ni



Thursday, September 20, 2012

Persoalan Bumi Diskaun / Bumi Lot

Tajuk hari ini agak sensitif tapi saya kongsikan juga untuk pembacaan anda semua. Ianya berdasarkan pengalaman saya yang sedikit dan ia mungkin berbeza dengan pengalaman pembaca-pembaca sekalian.

Tuan Dzirhan,

a) Saya telah membeli Seri Jati dengan bumi diskaun 7%. Adakah nanti bila siap saya hanya boleh jualkannya kepada pembeli bumi sahaja?

Bagi projek Seri Jati saya memang amat pasti tiada sekatan yang saudara nyatakan itu. Cuba saudara lihat apa yang tertulis pada offer letter dan juga SPA, dia ada tulis disitu Lot Status = "Non-Bumi".


Lihat foto kat bawah ni.


b) Adakah tuan pernah berjaya menjual rumah tuan kepada non-bumi?
Rumah yang berjaya saya jual kepada non-bumi sebelum ini adalah rumah FREEHOLD, jadi tiada masalah sekatan-sekatan yang saudara nyatakan itu.

Kalau kita tengok kat geran bawah ni : SEKATAN-SEKATAN KEPENTINGAN = Tiada.


c) Kenapa Tuan tidak membeli rumah leasehold?
Rumah leasehold mempunyai sekatan-sekatan seperti TIDAK BOLEH DIJUAL, DIGADAI, DIPAJAK, DIPINDAH MILIK bla bla tanpa kebenaran Penguasa negeri. Besar kemungkinan pertukaran nama bumi ke non-bumi akan mengambil masa yang lama atau direject terus berdasarkan polarasi penduduk kawasan tersebut.

Saya pun tak pasti di mana tertulisnya status lot = bumi lot (untuk rumah leasehold) sebab title rumah Bandar Sri Permaisuri saya takde mention pun bumi lot tapi saya dah pernah tanya lawyer dan disahkan lot saya hanya boleh dijual kepada bumiputera sahaja.

Ada juga sekatan kepentingan ini yang berkuatkuasa selama 20 tahun sahaja. Selepas itu kelulusan jualan tidak perlu melalui Penguasa Negeri. Contohnya salah satu rumah saya di bawah.


Sebab banyak sangat GREY AREA ni, seboleh-bolehnya saya akan try to avoid buying leasehold property kecuali untuk long-term rental atau kawasan-kawasan yang majoritnya adalah penduduk melayu seperti Bangi dan Shah Alam.




Sunday, September 16, 2012

Tempat Paling Indah, Nyaman dan Paling Dirindui

Kaabah di Depan Mata. Subhanallah.


Makam Rasulullah. InsyaAllah kami akan datang lagi.

Monday, September 10, 2012

Budget 2013 - Property Sector

Budget 2013 this year will be tabled on the 28 Sept 2012 by PM and we will see more measures to be put in place controlling the soaring prices in the property sector. It was mentioned many times also in other blogs that the new fiscal policies may be introduced in this year budget.

As an investor, these are the areas that I would like to know more and eagerly wait for the news:
a) Increase RGPT? Currently 10% based on net for property purchased less than 2 years.
b) Tighter the LTV ratio? Currently 70% for 3rd property.
c) Higher BLR?
d) Increase Foreign Purchase Limit?
e) Built more PR1MA house.


Sunday, September 9, 2012

Matta Fair 2012



Sebenarnya dah lama benar dah, tak pergi ke MATTA Fair ni. Salah satu sebabnya mungkin kerana tak berapa gemar nak mengharung lautan manusia di situ bersama budak-budak dan juga berkemungkinan berdepan traffic jam ke PWTC. Kenapalah dia tak buat kat KL Convention Center jer, memang convenient kalau diadakan kat situ.

Seperti yang tertera pada foto di atas tu, MATTA Fair kali ini berlangsung pada 7 - 9 Sept 2012. Tak tahu pulalah MATTA kali ini adalah yang ke berapa untuk tahun ini sebab takde kepentingan sangat jadi kami tak ambik port sangat.

Untuk hari ini, seusai sarapan pagi di rumah dan seawal 8.30 pagi kami memandu terus ke PWTC. Budak-budak semua kena tinggal kat rumah. Ingatkan kami yang terawal, tapi bila nak masuk tu, alahai ramainya umat (lihat foto di bawah). Walaupun ramai orang, keadaan memang terkawal, tahniah diucapkan buat pihak organizer.




Aku takdelah selalu sangat melancong ni, mungkin disebabkan faktor masa dan kos. Sejak ada anak yang bersekolah rendah ni, memang kena plan pergi pada musim cuti sekolah jer. Bila pergi masa cuti sekolah ni pula faham-faham jerlah, semuanya "peak season" dan you have to pay a premium price for that. Walaubagaimanapun, untuk cuti panjang bulan Nov/ Dec, kebiasaannya aku akan bawak anak-anak bercuti juga sama ada dalam (at least Port Dickson) dan kalau ada duit lebih extra flipping tu, melanconglah kami ke luar negera. Selalunya aku memang allocate siap-siap, 5% duit untung flipping tu untuk budget melancong ni. Kalau tidak, nak kena korek duit gaji bulanan or saving tak best pulak rasanya.


Creative - Out of the box decoration

Kami cuma fokus pada 3 destinasi-destinasi di bawah sahaja sebab memang dah plan pun nak pergi untuk cuti Nov/Dec ni.. So prosesnya memang pantas dan by 12.30pm kami dah start memandu pulang.

Damage done at today's MATTA.
a) Entrance Ticket - Legoland JB
Rasanya ramai dah beli tiket dengan harga diskaun sebelum ini. Harga kat MATTA adalah RM96 untuk dewasa dan RM70 untuk kanak-kanak. Kami pun borong tiket-tiket untuk sekeluarga (open ticket till March 2012), sebab agak murah berbanding online published price RM140 Dewasa dan RM110 untuk kanak-kanak. Aku tengok senarai pembeli dah beribu-ribu orang beli tiket tu, I guess it's a good business for Legoland dan Johor Bahru indirectly.

b) Hotel Grand Lexis, Port Disckson.
Bila tengok entry gadis cun lagi seksi ni, dan tengok private pool tu memang teruja sungguh. Tapi kalau pergi bulan Dec tu memang peak season dan kalau beli online tak berbaloi langsung, sebab sangat-sangat mahal. Kalau ada goverment discount pun berapalah sangat dapatnya pun. Tapi dengan promosi MATTA 25% dan harga nett, memang sangatlah berbaloi. Kami pun book untuk satu malam.

c) Hotel & Entrance Ticket, Disneyland Hong Kong
InsyaAllah kalau diizinkan Allah dan diberi kesihatan yang baik, kami sekeluarga akan melancong ke Hong Kong bulan November nanti. Air Fare dah beli lama masa promotion Air Asia dulu, memang murah sangat. Now tengah nak cari ticket ke Hotel Disneyland. Takdelah banyak beza sangat harga online hotel/entrance fee dengan harga MATTA ni. Tapi sebab dah alang kepalang kat situ, kami pun beli jelah.

Selain itu kami juga survey percutian adik-beradik/keluarga ke Sabah tahun depan. Just nak tengok apakah aktiviti-akviti yang menarik yang boleh dilakukan at Sabah tu nanti. Termasuklah juga survey-survey harga air fare ke negara-negara Eropah, so far yang termurah adalah Qatar Air. Yang ni bukan projek masa terdekat, tengoklah nanti tapi kalau aktiviti flipping yang dirancangkan mendatangkan hasil yang diharapkan tahun depan, sampailah kami ke sana nanti.


Friday, September 7, 2012

MPIB Run 2013 Early Bird Ends Sept 7

Tengahari tadi dapat sms "The MPIB Run 2013 early bird end Sept 7".

Malam ini dengan cargasnya terus register online kat link ni. Sebenarnya lariannya lama lagi,  pada 6 Jan 2013 di Padang Merbok, tapi seperti biasa kalau tangguh-tangguh memang terus lupa dan seterusnya larian dah cukup kuota, tak boleh nak daftar lagi. Aku bayar RM43 untuk daftar larian 12km Kategori Mens Open. Agak-agak boleh ke menandingi pelari Kenya tahun ni yang menghabiskan larian sejauh 12km dengan 38 minutes, kita tunggu dan lihat.

Dengan RM43 ni, kita akan dapat:
Dry Fit Round Neck T-shirt , Personalised Bib Number, Timing Chip, Finisher Medals, Online Certificate Of Participation with Timing, Goodie Bag, Light Breakfast, 1 Day Complimentary Personal Accident Insurance.

Objektif tahun ni adalah untuk mengatasi masa tahun lepas iaitu 1 Jam 23 minit, masa ni dapat nombor 500++. Pelari kenya tu kalau dia buat dua pusingan 24km pun aku masih tak sampai garisan penamat lagi. Target aku tahun ni nak lari di bawah 1 Jam 20 minit dan dapat nombor dalam bawah 400++.

Aku suka join MPIB run sebab participants tak terlalu banyak so everything macam sangat organize. Kalau Stan Chart hari tu, pening nak cari tempat parking end up kena jalan 2km sebelum running. Satu lagi kita akan dapat T-Shirt dan bukannya vest seperti kebanyakan larian lain. So dapatler aku sorokkan my six packs kat tempat-tempat yang sepatutnya. Finisher medal pun boleh tahan qualitynya.

Seperti mana juga pelaburan hartanah yang mengamalkan konsep "force-saving", dengan mengikuti larian ni, ia jadi "force-exercise" untuk aku! yelah sebab dah bayar mahal-mahal, adalah motivasi sikit untuk pergi gym masa lunch hour ataupun jogging petang2. Lagipun sejak raya ni BMI dah melepasi 29, dah dekat-dekat nak obese 30 mata.

Aku rasa powercube sure senyum lebar baca perenggan yang terakhir tu.


Thursday, September 6, 2012

Loan Documentation - Part 2

Mungkin telah disuratkan yang aku ni memang jenis yang masih tak akan berpuas hati kalau ada kekurangan sana-sini. Terutama kesilapan yang menyebabkan ada masa dan kos terbuang. Ada yang dah baca my previous entry berkenaan keperluan dokumen-dokumen untuk memohon pinjaman dan ada juga yang komen senarai itu memang lengkap dan terbaik.


Boleh refer balik entry Loan Documentations ni.

Mula-mula tu, aku ingatkan list tu dah 120% complete. Memang confident, siap share & post lagi senarai-senarai yang kononnya lengkap tu dalam blog ni. Malangnya berdasarkan feedback banker masa apply loan Ayu Impian(AI) & Seri Jati (SJ), alahai kecewanya, banyak lagi additional info kena bagi kat banker.

My main my objective masa buat entry tu adalah agar bank boleh terus proces application dan loan akan cepat diluluskan. Malangnya setiap kali tu juga, bank tu akan call at least 2 kali or sms balik for further info. Aku apply 4 bank for AI dan 4 bank for SJ, at least 16 kali aku kena call balik, e-mail or sms. Yang lucunya sebab dah banyak sangat contact sana sini, ada sekali tu banker from Al-Rajhi call, aku terdengar macam RHB, then aku ON-kan jer dan terus set appointment. Then bila banker tu datang, aku jadi blur, pesal apa orang Al-Rajhi yang datang ni? The next thing, tak mau tidak, aku terpaksa berlakon as if like takde apa-apa yang berlaku. Dalam hati gelak tak hengat!

Kalau ada sesiapa perasan sekarang ni nak apply loan, memang sangat ketat peraturannya. Lepas budget 2013 nanti tak taulah macamana keadaanya. Aku bercakap bagi pihak diri aku sendiri yang % DSR-nya cukup-cukup makan paras leher. Bagi pembaca yang DSR < 50%, tak payahlah baca sebab pejam mata, esoknya sesedar bank dah boleh bagi lulus pinjaman!

Kebanyakkan bank-bank ni mintak additional info di bawah sebab application form tu pun, banker jugak yang isi sendiri, kita tinggal sign je. Next time aku nak prepare and type siap-siap masa apply loan bank ni.

a) Permanent Address, No of Dependant, Length of Service, Taraf Pendidikan, Nama dan Alamat Majikan & No Telefon General Line

b) Spouse Details – Nama, Alamat Majikan & No Telefon General Line, Gross Income

c) Personal/ Emergency Reference, Contact – Nama, Address, No Phone

d) Kalau sesiapa yang dah print CCRIS tu, mungkin perasaan setiap loan kita takde info mengenai monthly installment. Mungkin sebab aku ada existing 1 loan kereta & rumah dalam jumlah yang agak besar, semua bank nak mintak berapa monthly installment. Ada jugak yang mintak 1st page setiap offer letter loan tu yg menunjukkan kita punya monthly installment.

Wednesday, September 5, 2012

Bangi Avenue - Project Review

Update : Please refer HERE for the Bangi Avenue new launch.

In addition to the disclaimer written in this blog: this is my own observation and the reviews written for this project solely reflect my personal opinion and are in no way influenced by any other parties. I hope upon reading them, you're in the position to decide yourself whether to proceed or not buying the house at Bangi Avenue (BA). Please do not e-mail me again reviewing this project or any other townships elsewhere as they would require detail study as if like I am vested at these areas. The most vital aspect is for you to obtain the fundamental right and you will save and flying high with your property investment.


Phase 1

If you are looking for your first landed house (for own stay) at the southern part of Klang Valley and then 2-3 years later, you have a plan to upgrade yourself to a semi-D, then I would strongly recommend for you secure a unit at BA.

I went to the sales office, as well as driving further to the project site last weekend merely to feel and see the potntial myself and then realized BA location is not bad at all. Everybody knows the 1st rule - LOCATION is one of the most important considerations when evaluating a potential investment. It's 300+ acres FREEHOLD project with 1k++ landed houses to be built, 10 minutes drive (8.5km) from UKM, 9 km to Semenyih town, 5 minutes drive to Bdr Seri Putra Tol, should the fly over completed next year, 5+- km to a new Southville Tol (if this new exit materialize in the future) and 25 minutes reaching gate 1 Putrajaya. It's also a complete development with hypermarket, shophouses, apartments, private college and new road to be opened (in their plan) connecting UEM Land & Alam Sari Project. So guys.. can you see the potential? or still walking in the dark?


Phase 2

It's indeed a good project, unfortunately it was not marketed so well as there's no website for us to refer to or see the details. The developer Trans Loyal is sooo daring quietly doing the sale and surprisingly they're actually selling them quiet well. Only 50 units left unsold for phase 4. All the previous phases (aka all the good units) were reserved by the land owner.


The apartments to be built next to Bangi Komuter Station


DEVELOPER's factor - I've never known the existance if it's not because of this project. However I heard their credibility is above average with all their previous projects completed on time and they provide quality houses with reasonable price too. Comments from their previous buyers were also positive. As an ex-InP, Sime & SP Setia purchaser previously, I'm a bit bias and will definitely go towards developer's BRAND. In this instance, deep in my heart, I would rather pay more for further remote area, Setia Eco Hills in Semenyih (1st Project 20 x 65 = 350-400k).

RACE BREAKDOWN - It was mentioned by the SA that the existing buyer is 60% (chinese) & 40% (malays).

PRICE - The price is considerably cheap as to compare the *surrounding projects. However it's very general description on the material given as specified in the brochure. Price is 360k (bumi) for 20 x 70, build-up 21XX and 328k for 20 x 65 (1-2 units next to the corner). For comparison, the subsale price for *Taman Impian Putra 20 x 70 (leasehold) is currently going for 360-380k, meanwhile in Bandar Seri Putra (FREEHOLD) is even higher. There's no discount or early bird price, only that lawyer's fee for developer's side is free and 50% discount of lawyer's fees (for loan) should you opt for developer's panel banks.

PAPER GAIN - Definitely.. as the next phase (on the higher ground) will be priced higher. It's the same 20 x 70 but you can expect the price will shoot up > 400k for the next phase.

EXIT STRATEGY - n/a for own stay. Definitely high -ve cashflow for rental unless they open the road direct to Alam Sari. For Capital Appreciation, the minimum market value will follow the next phase.


Shopping Complex

GENUINE BUYER -  this is an interesting factor which I think will carry a strong weight for this project. From my observation (2 hrs in the sales office last weekend), I could sense all the people coming are 95% genuine buyer, not spoiler like me. My earlier expectation was right as one has to fork out 36k for downpayment and it's not an investor's cup of tea who would normally trying to maximize the OPM.

Sunday, September 2, 2012

Flipping Checklist - Untung Penjualan Hartanah

Setelah 2 hari dengan entry santai - my best travelling experience, we are now back to business. Mulalah balik dengan penulisan yang agak heavy. Sebenarnya ada beberapa request dan saranan juga yang aku terima untuk menulis keseluruhan blog ni dalam bahasa Inggeris. Soalan-soalan yang datang ke kotak e-mail aku pun 50% in English. Tengoklah nanti macamana, sebab sekarang masih lagi fasa "trial and error". Kadang-kadang kelakar pun ada bila tengok keywords search = google content translator. Macamanalah rupanya blog ni bila orang translate from BM to English. Dahlah BMnya pun lintang pukang.

Entry hari ini agak panjang dan topiknya berkisar tentang checklist apakah duit-duit keuntungan yang boleh kita claim balik selain selain beza harga jualan (-) baki pinjaman.

Untuk memudahkan pengiraan, ini adalah kiraan kasar keuntungan (aku tak masukkan kos masa beli rumah dan kos-kos lain sebab akan menyebabkan kiraan menjadi lebih complicated). Kalau ada request aku boleh tunjukkan in details in my next entry.

Contohnya - Harga Jualan = 500,000
                   Agent Fees = 10,000
                   Legal Fees masa jualan = 1,200
                   Baki Pinjaman = 370,000

Untung Penjualan Hartanah:
a) Sudah semestinya sebahagian besar duit yang kita dapat ialah 500k - 10k - 1.2k - 370k = 118.8k

Untuk first timer, mungkin juga yang anda tidak tahu atau tak perasan yang kita boleh juga claim duit-duit berikut (b onwards). Korang tidak perlu mengikut atau fahami kesemuanya kerana apa yang ditulis adalah pengalaman penulis sendiri dan mungkin ada bahagian yang tidak relevan dengan jualan rumah anda semua.

b) Duit lebihan MRTA bagi mereka yang mengambil MRTA.

Katalah kita ambil MRTA selama 30 tahun untuk cover pinjaman perumahan tu dan premium adalah sebanyak 18k. Tapi dalam masa 5 tahun kita dah jual rumah tu. Jadi kita ada extra 25 tahun coverage untuk kita claim balik MRTA kita tu. Cara pengiraan yang tepat aku pun tak berapa pasti tapi berdasarnya pengalaman sendiri, premium 1-2 tahun yang pertama tu banyak juga dia tolak. Tapi at least berdasarkan contoh di atas, kita boleh dapat 10k.

Bilakah kita boleh start claim? Selalunya selepas FULL disbursement saya terus contact syarikat MRTA untuk claim balik duit ni. Document yang diperlukan adalah surat yang menyatakan loan dah fully disburse dan akaun kita telah ditutup. Berdasarkan pengalaman aku jual rumah awal tahun ini, selepas 2-3 minggu dah boleh dapat cheque. Masa tu happy jugalah sebab dapat cheque lebih kurang 14k.

c) Duit lebihan daripada Pinjaman Perumahan.

Dalam kebanyakkan kes, lepas settle everything dan bank pembeli pun dah fully disburse the money, SELALUNYA ada lebihan duit dalam pinjaman perumahan kita.

Sebabnya bank ni pun pandai juga, dia akan ambik buffer 3 bulan atau lebih (misc charges kalau ada). Ada seorang kawan baik ni kena, bank ambik 8 bulan ke depan amountnya sebab dia jual rumah apartmen leasehold.

Contohnya penyata baki hutang adalah seperti berikut (contoh 3 bulan baki pinjaman):
1. Kalau bayar bulan May - Baki Pinjaman RM370,000
2. Kalau bayar bulan June - Baki Pinjaman RM372,000
3. Kalau bayar bulan July - Baki Pinjaman RM374,000
Perlu diingat, penjual kena terus membayar installment selagi bank pembeli tak bayar penuh baki pinjaman.

Apa yang selalu aku buat?

Dalam semua kes, aku tak payah buat apa-apa sebab bank akan call untuk collect the cheque and terus bank in ke akaun kita. Tapi kalau lepas 1-2 bulan takde berita tu, trylah call bank tanya status.

d) Duit lebihan RGPT (Cukai Keuntungan Harta Tanah) - if applicable.

Kalau nak kira in details bagaimana proses dan pengiraan RGPT ni memang kena buat satu entry khas. InsyaAllah aku akan tulis satu hari nanti. Tapi proses ringkasnya lebih kurang macam di bawah.

Masa kita jual rumah, LHDN akan mintak siap-siap 2% daripada harga jualan. Jadi berdasarkan jualan 500k, LHDN akan mintak siap-siap 10k paling lewat 2 bulan selepas tarikh SPA. Bijak tak LHDN ni?

Dalam case aku semuanya aku akan dapat refund, sebab lebih bayar dan prosesnya selalu memang lembab. Tapi kalau dalam kes kita yang kena bayar, dan-dan tu jugak nak payment!

Apa yang selalu aku buat?
1) Aku akan pastikan lawyer submit payment to LHDN paling lewat 2 bulan daripada tarikh SPA.
2) Dapatkan tarikh penerimaan LHDN bersama-sama resit number daripada lawyer.
3) Kalau kita rasa akan dapat refund, mulalah call LHDN kalau takde progress selepas 3 bulan daripada tarikh (b) di atas.
4) Lepas tu kita akan dapat penyata CKHT605A (tengok gambo kat bawah ni yang baru aku dapat 3 minggu lepas).



5) Berdasarkan statement di atas, aku akan dapat refund sebanyak RM7680.10 (10.2k - 2.5k - sape nak bagi kan duit sebanyak ini). Biasanya selepas 1 atau 2 bulan dapat statement ni, duit akan dikreditkan terus ke akaun kita.

e) Duit lebihan Cukai Tanah & Cukai Taksiran (*CT2).
Sebelum bank boleh fully disburse, selalunya lawyer akan mintak kita setllekan Cukai Tanah & Cukai Taksiran untuk tahun semasa.

Apa yang selalu aku buat?
1) Aku akan tengok amount dan tarikh selesainya penjualan rumah tu.
2) Sebagai contoh, aku bayar lebih kurang 1k setiap tahun untuk *CT2 rumah aku.
3) Kalau tarikh (1) di atas adalah bulan March dan amount yang aku bayar ialah 1k.
4) Aku akan mintak lawyer claim balik 700 (April onwards sebab bayaran tu sepatutnya dijelaskan oleh pembeli. Tapi lawyer yang pandai & established memang tak perlu kita bagitau, diaorg mmg professional dan tahu nak mintak balik duit ni. Cuma lawyer yang blur2 dan takde experience yang menyebabkan semua proses menjadi lembab.
5) Tapi kalau RM50 je amountnya kira halalkan jelah.

f) Duit deposit api air.
Kalau boleh simpanlah resit cagaran api air tu. Kalau hilang nanti kena isi borang kat SYABAS/TNB mengatakan resit hilang. Biasanya aku dapat dalam RM450 untuk refund duit cagaran api air ni. Duit tu bukan terus dapat, biasanya akan ambik masa sebulan jugaklah untuk dia bank ke akaun kita.

Apa yang selalu aku buat?
1) Aku akan terus settlekan benda ni bila dan dapat full settlement daripada lawyer.

g) Duit Maintenance Fees - For Apartment/ Condo.
Kawan aku kena bayar 8 bulan in advance duit maintenance masa jual kondo dia. Banyak jugaklah amount dia, kalau sebulan 200, 8 bulan dah 1600.

Lepas 4 bulan proses jualan selesai dan dia dapat balik duit prorate 800 daripada lawyer.

h) Kes jual rumah lebih daripada harga pasaran.
Sebenarnya ada beberapa soalan berkenaan markup harga SPA ikut harga pasaran ni. InsyaAllah satu masa nanti aku akan tulis mengenainya daripada seller's perspective.

Sebagai penjual, anda ada hak untuk tidak bersetuju especially kalau rumah anda itu hot dan tiada masalah untuk dapatkan pembeli. Dalam kes ini peranan lawyer memang sangat penting. Sebagai penjual make it clear to agent/lawyer what you want.

Dalam kes aku, aku siap-siap mention kat lawyer, semua cost incured based on this arrangement mestilah ditanggung oleh pembeli. Contohnya RGPT, pembeli yang kena bayar lebihan RGPT. Satu lagi legal fees kalau ada extra, pembeli yang kena bayar.

Satu lagi ada kes pembeli tak nak bayar 10% sebab dia nak knock-off dengan mark-up SPA. Penjual hanya akan dapat semua duitnya lepas dah settle everything. Ada pro & cons dengan cara ini. Saya akan tulis mengenainya satu hari nanti sebab rasanya dah panjang sangat untuk entry kali ini.

i) LAD
Mengikut clause biasa proses jualan adalah 3 + 1 months. Kalau lebih daripada itu penjual berhak forfeit duit deposit. Aku bukanlah zalim sangat sebab sepanjang proses penjualan rumah-rumah aku, hanya sekali aku claim late charges berjumlah 5k daripada pembeli. To be frank kebanyakkan proses jualan rumah2 ini memang lebih 4 bulan.

Itupun setelah pembeli sengaja melewat-lewatkan proses pembelian dan suka-suka tukar bank ikut kepala dia. Berdasarkan kronologi of event, aku catatkan semua dan bagi kat lawyer untuk verified dan claim LAD.

Masa nilah buyer akan call mintak waive but profesionalisme mengatasi segalanya. Dapat jugak duit LAD tu. Kat sini juga saya nasihatkan pelabur hartanah try not be "a very good friend" with your buyer. Kalau ada masalah macam ni the it's really hard to say NO.

j) Sewa semasa dalam proses belian
Ada satu kes atas permintaan pembeli dan belas ihsan, aku ada menyewakan rumah yang masih dalam proses belian kepada pembeli. Memang ada risiko tapi aku pejamkan mata sahaja sebab pembeli merayu-rayu sebab kena halau daripada rumah yang dia tinggal sekarang.

Aku akan pastikan dia bayar sewa sebelum aku serahkan kunci kepadanya.

Sewa yang aku kenakan adalah RM1k sebulan iaitu 80% daripada rate semasa.

**Kalau ada pembaca yang tak bersetuju atau ada input lain yang saya overlooked bolehlah komen juga kat bawah**