Sunday, September 2, 2012

Flipping Checklist - Untung Penjualan Hartanah

Setelah 2 hari dengan entry santai - my best travelling experience, we are now back to business. Mulalah balik dengan penulisan yang agak heavy. Sebenarnya ada beberapa request dan saranan juga yang aku terima untuk menulis keseluruhan blog ni dalam bahasa Inggeris. Soalan-soalan yang datang ke kotak e-mail aku pun 50% in English. Tengoklah nanti macamana, sebab sekarang masih lagi fasa "trial and error". Kadang-kadang kelakar pun ada bila tengok keywords search = google content translator. Macamanalah rupanya blog ni bila orang translate from BM to English. Dahlah BMnya pun lintang pukang.

Entry hari ini agak panjang dan topiknya berkisar tentang checklist apakah duit-duit keuntungan yang boleh kita claim balik selain selain beza harga jualan (-) baki pinjaman.

Untuk memudahkan pengiraan, ini adalah kiraan kasar keuntungan (aku tak masukkan kos masa beli rumah dan kos-kos lain sebab akan menyebabkan kiraan menjadi lebih complicated). Kalau ada request aku boleh tunjukkan in details in my next entry.

Contohnya - Harga Jualan = 500,000
                   Agent Fees = 10,000
                   Legal Fees masa jualan = 1,200
                   Baki Pinjaman = 370,000

Untung Penjualan Hartanah:
a) Sudah semestinya sebahagian besar duit yang kita dapat ialah 500k - 10k - 1.2k - 370k = 118.8k

Untuk first timer, mungkin juga yang anda tidak tahu atau tak perasan yang kita boleh juga claim duit-duit berikut (b onwards). Korang tidak perlu mengikut atau fahami kesemuanya kerana apa yang ditulis adalah pengalaman penulis sendiri dan mungkin ada bahagian yang tidak relevan dengan jualan rumah anda semua.

b) Duit lebihan MRTA bagi mereka yang mengambil MRTA.

Katalah kita ambil MRTA selama 30 tahun untuk cover pinjaman perumahan tu dan premium adalah sebanyak 18k. Tapi dalam masa 5 tahun kita dah jual rumah tu. Jadi kita ada extra 25 tahun coverage untuk kita claim balik MRTA kita tu. Cara pengiraan yang tepat aku pun tak berapa pasti tapi berdasarnya pengalaman sendiri, premium 1-2 tahun yang pertama tu banyak juga dia tolak. Tapi at least berdasarkan contoh di atas, kita boleh dapat 10k.

Bilakah kita boleh start claim? Selalunya selepas FULL disbursement saya terus contact syarikat MRTA untuk claim balik duit ni. Document yang diperlukan adalah surat yang menyatakan loan dah fully disburse dan akaun kita telah ditutup. Berdasarkan pengalaman aku jual rumah awal tahun ini, selepas 2-3 minggu dah boleh dapat cheque. Masa tu happy jugalah sebab dapat cheque lebih kurang 14k.

c) Duit lebihan daripada Pinjaman Perumahan.

Dalam kebanyakkan kes, lepas settle everything dan bank pembeli pun dah fully disburse the money, SELALUNYA ada lebihan duit dalam pinjaman perumahan kita.

Sebabnya bank ni pun pandai juga, dia akan ambik buffer 3 bulan atau lebih (misc charges kalau ada). Ada seorang kawan baik ni kena, bank ambik 8 bulan ke depan amountnya sebab dia jual rumah apartmen leasehold.

Contohnya penyata baki hutang adalah seperti berikut (contoh 3 bulan baki pinjaman):
1. Kalau bayar bulan May - Baki Pinjaman RM370,000
2. Kalau bayar bulan June - Baki Pinjaman RM372,000
3. Kalau bayar bulan July - Baki Pinjaman RM374,000
Perlu diingat, penjual kena terus membayar installment selagi bank pembeli tak bayar penuh baki pinjaman.

Apa yang selalu aku buat?

Dalam semua kes, aku tak payah buat apa-apa sebab bank akan call untuk collect the cheque and terus bank in ke akaun kita. Tapi kalau lepas 1-2 bulan takde berita tu, trylah call bank tanya status.

d) Duit lebihan RGPT (Cukai Keuntungan Harta Tanah) - if applicable.

Kalau nak kira in details bagaimana proses dan pengiraan RGPT ni memang kena buat satu entry khas. InsyaAllah aku akan tulis satu hari nanti. Tapi proses ringkasnya lebih kurang macam di bawah.

Masa kita jual rumah, LHDN akan mintak siap-siap 2% daripada harga jualan. Jadi berdasarkan jualan 500k, LHDN akan mintak siap-siap 10k paling lewat 2 bulan selepas tarikh SPA. Bijak tak LHDN ni?

Dalam case aku semuanya aku akan dapat refund, sebab lebih bayar dan prosesnya selalu memang lembab. Tapi kalau dalam kes kita yang kena bayar, dan-dan tu jugak nak payment!

Apa yang selalu aku buat?
1) Aku akan pastikan lawyer submit payment to LHDN paling lewat 2 bulan daripada tarikh SPA.
2) Dapatkan tarikh penerimaan LHDN bersama-sama resit number daripada lawyer.
3) Kalau kita rasa akan dapat refund, mulalah call LHDN kalau takde progress selepas 3 bulan daripada tarikh (b) di atas.
4) Lepas tu kita akan dapat penyata CKHT605A (tengok gambo kat bawah ni yang baru aku dapat 3 minggu lepas).



5) Berdasarkan statement di atas, aku akan dapat refund sebanyak RM7680.10 (10.2k - 2.5k - sape nak bagi kan duit sebanyak ini). Biasanya selepas 1 atau 2 bulan dapat statement ni, duit akan dikreditkan terus ke akaun kita.

e) Duit lebihan Cukai Tanah & Cukai Taksiran (*CT2).
Sebelum bank boleh fully disburse, selalunya lawyer akan mintak kita setllekan Cukai Tanah & Cukai Taksiran untuk tahun semasa.

Apa yang selalu aku buat?
1) Aku akan tengok amount dan tarikh selesainya penjualan rumah tu.
2) Sebagai contoh, aku bayar lebih kurang 1k setiap tahun untuk *CT2 rumah aku.
3) Kalau tarikh (1) di atas adalah bulan March dan amount yang aku bayar ialah 1k.
4) Aku akan mintak lawyer claim balik 700 (April onwards sebab bayaran tu sepatutnya dijelaskan oleh pembeli. Tapi lawyer yang pandai & established memang tak perlu kita bagitau, diaorg mmg professional dan tahu nak mintak balik duit ni. Cuma lawyer yang blur2 dan takde experience yang menyebabkan semua proses menjadi lembab.
5) Tapi kalau RM50 je amountnya kira halalkan jelah.

f) Duit deposit api air.
Kalau boleh simpanlah resit cagaran api air tu. Kalau hilang nanti kena isi borang kat SYABAS/TNB mengatakan resit hilang. Biasanya aku dapat dalam RM450 untuk refund duit cagaran api air ni. Duit tu bukan terus dapat, biasanya akan ambik masa sebulan jugaklah untuk dia bank ke akaun kita.

Apa yang selalu aku buat?
1) Aku akan terus settlekan benda ni bila dan dapat full settlement daripada lawyer.

g) Duit Maintenance Fees - For Apartment/ Condo.
Kawan aku kena bayar 8 bulan in advance duit maintenance masa jual kondo dia. Banyak jugaklah amount dia, kalau sebulan 200, 8 bulan dah 1600.

Lepas 4 bulan proses jualan selesai dan dia dapat balik duit prorate 800 daripada lawyer.

h) Kes jual rumah lebih daripada harga pasaran.
Sebenarnya ada beberapa soalan berkenaan markup harga SPA ikut harga pasaran ni. InsyaAllah satu masa nanti aku akan tulis mengenainya daripada seller's perspective.

Sebagai penjual, anda ada hak untuk tidak bersetuju especially kalau rumah anda itu hot dan tiada masalah untuk dapatkan pembeli. Dalam kes ini peranan lawyer memang sangat penting. Sebagai penjual make it clear to agent/lawyer what you want.

Dalam kes aku, aku siap-siap mention kat lawyer, semua cost incured based on this arrangement mestilah ditanggung oleh pembeli. Contohnya RGPT, pembeli yang kena bayar lebihan RGPT. Satu lagi legal fees kalau ada extra, pembeli yang kena bayar.

Satu lagi ada kes pembeli tak nak bayar 10% sebab dia nak knock-off dengan mark-up SPA. Penjual hanya akan dapat semua duitnya lepas dah settle everything. Ada pro & cons dengan cara ini. Saya akan tulis mengenainya satu hari nanti sebab rasanya dah panjang sangat untuk entry kali ini.

i) LAD
Mengikut clause biasa proses jualan adalah 3 + 1 months. Kalau lebih daripada itu penjual berhak forfeit duit deposit. Aku bukanlah zalim sangat sebab sepanjang proses penjualan rumah-rumah aku, hanya sekali aku claim late charges berjumlah 5k daripada pembeli. To be frank kebanyakkan proses jualan rumah2 ini memang lebih 4 bulan.

Itupun setelah pembeli sengaja melewat-lewatkan proses pembelian dan suka-suka tukar bank ikut kepala dia. Berdasarkan kronologi of event, aku catatkan semua dan bagi kat lawyer untuk verified dan claim LAD.

Masa nilah buyer akan call mintak waive but profesionalisme mengatasi segalanya. Dapat jugak duit LAD tu. Kat sini juga saya nasihatkan pelabur hartanah try not be "a very good friend" with your buyer. Kalau ada masalah macam ni the it's really hard to say NO.

j) Sewa semasa dalam proses belian
Ada satu kes atas permintaan pembeli dan belas ihsan, aku ada menyewakan rumah yang masih dalam proses belian kepada pembeli. Memang ada risiko tapi aku pejamkan mata sahaja sebab pembeli merayu-rayu sebab kena halau daripada rumah yang dia tinggal sekarang.

Aku akan pastikan dia bayar sewa sebelum aku serahkan kunci kepadanya.

Sewa yang aku kenakan adalah RM1k sebulan iaitu 80% daripada rate semasa.

**Kalau ada pembaca yang tak bersetuju atau ada input lain yang saya overlooked bolehlah komen juga kat bawah**


28 comments:

Matjoe said...

entry ini sangat berharga. tq so much for sharing it

wakif said...

Entry yg terbaik bro... Easy to understand n practical...

wakif said...

Entry yg terbaik... Easy to understand n practical...:-)

Mohd Aslam said...

terbaik,good sharing bro. boleh dijadikan rujukan..

Mohd Aslam said...

nice sharing bro.. sangat berguna untuk rujukan.

Jazlan arifin johan arifin said...

Entry yg mantap simple lagi bermutuu :)..ooo baru tau detail penjualan rumah..tq

Nadot said...

ok...pening dah..
terus tak jadi nak jual rumah..hohoho...
nnt sy blajar lg la ye dr abg..hihi

azizi said...

bro,
legal fees masa jualan memang dah fix ikut rate laywer ke? atau sesuka hati lawyer je letak price...

Thanks for sharing

dzirhans said...

Selalu saya mintak itemize billing drp lawyer. Certain item mmg fixed n ada guideline...Yg ni kena tanya org yg lebih arif

Tapi benda-benda mcm printing, misc, travelling, rgpt processing price, phone etv selalunya berbeza ikut lawyer.. Saya x pernah dpt fixed fees dia. Tapi beza x byk, tapi tak perlu bimbang, yg penting kerja lawyer tip top n update buyer selalu on the progress.

dzirhans said...

I take it as a compliment.. TQVM..

dzirhans said...

TQ En Aslam sebab singgah..lain kali singgah lagi...!

dzirhans said...

TQ Jazlan .. I still owe u one entry related to item h. May be one fine day.. Or u can call me if it's urgent.

dzirhans said...

TQ Wakif.. Will try to improve my blog with some good info in the future..

dzirhans said...

Pelan-pelan

They were all my 5 years experience in this line..

khalid said...

Do you appoint your own lawyer when you sell your house? or you just ride on the buyer's lawyer?will that be okay should there be LAD claim? tq

salfhi said...

Btl la entry ni mmg informative.. Blm jmpa kt blog lain.. Keen 2 know more 4 item d)

powercube said...

Tambahan, biasanya berbeza ikut bank. Sesetengah bank selain Mrta dia akan suruh bayar utk fire insurans. Duit ni juga boleh tuntut sebelum habis tarikh tamat insurans if rumah dijual. Refund is prorate. Selalu kita x perasan sbb biasanya amountnya less then 1K.

adli danial said...

Just nak tanya pendapat.Loyar saya bagitau LAD tu sebenarnya bunga kerana lambat bayar settlement rumah jadi dikira riba. Saya dulu pernah caj LAD pada buyer.Jadi tengah cari second opinion. Tkasih

adli danial said...

Just nak tanya your opinion. Loyar saya pernah bagitau yg LAD yang seller caj pada buyer dikira bunga kerana buyer lambat settlekan loan untuk dibayar pada seller. Jadi ianya dikira riba.Saya pernah ambil LAD dari buyer dulu. Just nak dapatkan second opinion. Tk

dzirhans said...

Yg ini kena tanya org yang lebih arif. Saya pun nak dgr juga.

Saya ambik dulu sebab merasakan secara logiknyaitu adalah hak saya, saya rugi byr installment beberapa2 bulan selama masa dia lewat2kan proses. Saya juga rugi x dpt duviden tabung haji. Saya totalkan semua lebih drp LAD.

dzirhans said...

Good info bro..!

dzirhans said...

Hi Khalid.. A very good question!

To be frank I can be a real cheapskate or a better word some would say frugal.

I won't spend extra 2-5k merely for something that I believe should be a straight forward buying n selling process. Thus far I don't have any issue with this arrangement. 3+1 clause is pretty standard and I believe buyer/seller knew it and have a clear understanding prior signing SPA.

salfhi said...

Ada tmplate x utk write in pd insurer utk rfund MRTA@fire insurance?

Halif Mohamad said...

Ada kawan suggest pilih MLTA instead of MRTA.Katanya MRTA tak boleh claim. MRTA bank yg buat, MLTA syarikat insuran.hmmm..apa pendapat bro?

dzirhans said...

Yes MRTA cuma boleh claim remaining year je. If u fully service the loan cukup tahun mrta, u takkan dpt apa2.

MLTA mengikut plan yg anda ambil boleh dpt balik some percentage. U can transfer juga Mlta if beli rumah lain.

Saya pernah ambik MLTA sekali tapi merasakan tak berbaloi n mahal premium yg kena bayar (mungkin sbb umur)

My frank opinion if boleh dapatkan pakej yg bagus and affordable better ambik MLTA.

dzirhans said...

I will ask powercude later if he has any

dzirhans said...

I will write In details..on this topic later!

salfhi said...

IMHO, MRTA suits 4 prop invstmnt(wif flipping strategy in mind) while MLTA is more 4 ur own stay..