Thursday, February 21, 2013

Pinjaman Perumahan Kerajaan (PPK) - Siri 2

Sebenarnya pada masa sekarang PPK dah agak effisyen, cumanya yang aku tak berapa nak gemar adalah talian hotline-nya yang jarang berjawab. Tapi kalau dapat tu selalunya memang pegawai2nya akan sentiasa berusaha membantu kita. Tapi takdelah masalah sangat untuk aku sebab rumah pun sepelaung je daripada office PPK. Agak2 susah sangat nak telefon tu, aku drop by kejap.


Masa aku nak beli rumah tu, aku ada baca semua senarai semak pinjaman. Knowing me, for sure korang dah tau aku memang particular part2 penyediaan loan dokumen ni. Lain-lain dokumen sama kecuali dia nak juga pengesahan ketua jabatan dan beberapa dokumen lain.


Cuma aku agak suspen, untuk under construction dia nak dokumen yang membuktikan pemaju berlesen dan permit iklan yang masih berkuatkuasa. So kalau beli daripada pre-launch/ soft launch/ early bird ke apa, memang akan ada masalah sebab biasanya developer ni dah jual sebelum ada AP lagi pun. So malas nak pike masalah kemudian hari, aku cuma pilih rumah yang dah betul2 launch dan daripada developer yang benar2 tersohor (contohnya SP Setia).


Kelam kabut jugalah pada mulanya, cari2 dengan siapa aku nak mintak dokumen ni. Last2 tanya lawyer yang buat SPA, dia kata memang lawyer yang ada dokumen ini. Lega.


Proses belian adalah seperti biasa, kena ambik FULL tenure MRTA. Mahal tu! nasib baik masuk dalam loan PPK tu. Legal fees developer tu free tapi untuk legal fees loan PPK, dia guna lawyer yang sama dan aku kena byr dalam 3k cash macam tu. Rumah ini berharga ~380k dan modal yang aku keluarkan dalam 3k sahaja. Memang berbaloi. No?


Inilah yang bagusnya loan PPK ni sebab jumlah loan adalah berdasarkan gaji hakiki dan bukan 90% daripada harga rumah. Dahlah tak check DSR dan CCRIS.


Mula-mula aku takut jugak kena penalti sebab PPK lambat disburse, but surpisingly everything went smoothly. Memang tabiklah PPK ni. Daripada awal sampai rumah siap takde masalah langsung. Dahlah tak kena bayar progressive fees dan loan x appear dalam CCRIS.

Dalam pada itu masih dalam loan PPK ni, dan sementara menunggu rumah siap, sempat juga aku menjual rumah dan merempit beli satu lagi untuk dapatkan margin 90%.

:
:
:
:
:
:


Bersambung Siri 3 - Proses Jualan Rumah


Tuesday, February 19, 2013

Pinjaman Perumahan Kerajaan (PPK) - Siri 1

Refer di sini untuk SIRI 2.

Disclaimer - baca cerita ini ini dengan fikiran yang terbuka dan positif. Sebab apa yang nak aku ceritakan ini sebenarnya agak drastik dan aku memang terima 100% (no heart feeling) kalau korang komen aku tidak berfikir panjang dengan caraku ini.


Kali ini aku nak kongsikan pengalaman aku sendiri membeli rumah under construction dengan pinjaman perumahan kerajaan. Aku memang menjadi bahan jenaka dan bahan cerita rakan-rakan (memang redha pun) yang tahu cara gila aku ini, kata mereka "jarang aku dengar ada orang guna pinjaman perumahan kerajaan tapi tak pasti nak duduk atau tidak rumah yang dibeli itu". Biaq pi-lah apa orang nak kata sebab aku rasa aku kreatif bertempat menggunakan cara ini.


a) Kenapa nak guna Pinjaman Perumahan Kerajaan?

Situasi semasa yang memaksa aku jadi begitu - dalam pelaburan hartanah ada ketikanya keadaan seperti "bola tanggung". Keadaan dimana 100% anda boleh smash dan untung > RM100k. Keadaan ini biasanya berlaku dalam projek township, hanya orang yang biasa membeli under construction sahaja biasanya dapat mengesan indicator ini. Kunci utamanya pelabur kena oppurtunis, berilmu dan mempunyai informasi yang tepat pada masa yang betul.

Keadaan masa tu:

Harga jualan semasa rumah (real transacted "OK" dan bukannya harga iklan iproperty or mudah.my) untuk fasa sebelum ini adalah lebih mahal > RM50k daripada fasa baru. Inilah bola tanggung yang aku maksudkan.

Sebab-sebab lain:

a) Kelayakkan pinjaman tidak memungkinkan aku membeli rumah untuk own stay menggunakan PPK.
b) Aku mungkin akan duduk di rumah ini. Siapa tahu?
c) Seorang kawan telah membeli rumah own stay (100% bukan pelabur) menggunakan PPK, tapi tak puas hati sbb rumah kecil dan jual 6 bulan sebelum rumah VP. Sama kesnya dengan aku kan? No? Dia dapat untung kasar 120k
d) Seorang lagi kawan telah menjual rumah PPK beliau selepasnya menyewakannya selama 2 tahun. Investment juga kan?
e) Seorang sahabat telah membeli rumah menggunakan PPK untuk sewa. Pelaburan jugak kan?

Sebenarnya sebab utama adalah - sudah cukup kuota 4 buah rumah aku suami isteri dan LTV70% akan menyebabkan aku terpaksa fork out > 100k sebagai deposit.

Kelebihan PPK ada banyak (yang aku nampaklah):

a) Tak perlu risau dgn DSR dan CCRIS sebab PPK tak check pun DSR/CCRIS kita. Loan akan masih tetap mengikut kelayakan gaji hakiki kita.
b) Loan tenure sekarang boleh tahan lama jugak (lebih daripada umur pencen)
c) Tiada lock in period - sama dengan bank lain.
d) Pada masa under construction, tiada tolakan gaji, dahlah tak masuk CCRIS, so boleh jual rumah lain dan bank tak dapat mengesan yang kita ada rumah ini.

Keburukkan

a) MRTA Full tenure - tak boleh lari.

Bersambung di SIRI 2.

Sunday, February 3, 2013

Harga Sawit Jatuh Merudum

Cuti 3 hari lepas sempat pula aku pulang ke kampung. Kampung yang penuh dengan pengusaha kecil ladang kelapa sawit. Jangan tak tahu ada seorang peneroka tu sudah mencapai taraf hartawan melebihi pendapatan diamond leader MLM PB iaitu > 250k sebulan. Tak silap aku, dia pernah menang sebagai peneroka kelapa sawit terbaik Malaysia 2-3 tahun lepas.


Orang kampung mulai mengeluh. Harga yang setinggi RM700 setan sekarang merundum ke angka RM320 setan sahaja (purata harga Januari 2013). Kalau secara puratanya, peneroka yang selalu dapat 20 tan @14k per month now tinggal RM6.4k sahaja. Gaji pekerja, baja, racun dan kos-kos lain tak turun pula mengikut harga semasa kelapa sawit.

Kenapa aku bercerita tentang kelapa sawit pulak ni? Apa kaitannya?

Pada zaman kegemilangan aku bermain property, I tried to diversify my portfolio kepada pembelian tanah. Aku beli tanah 10 ekar kelapa sawit berharga RM160k pada tahun 2009. Transaksi adalah tunai sebab permintaan adalah melebihi penawaran, lagipun kebun ni kat tepi jalan, so memang menjadi aim orang ramai. Mungkin dah jadi rezeki aku masa tu, sebab penjual tu nak cash deal, nak cepat sebab dia nak beli tanah lain kat utara katanya.

Aku cari juga duit yang pada aku melampau banyaknya dan kutip mana-mana simpanan yang ada. OD personal dah tak boleh buat masa tu so aku tiada pilihan lain. Memang hampir habis semua simpanan cash reserve aku masa tu, sebab nak beli tanah ini.


Alhamdulillah dah 3 tahun tanah tu mengeluarkan hasil dan kini sang hartawan tu nak beli tanah aku at minimum 300k. Not bad profit at all @RM140k dalam masa 3 tahun. Tapi mana mungkin aku nak jual kalau ia memberikan aku pendapatan bulanan yang bagus setiap bulan. Mungkin boleh juga buat education fund anak-anak yang ingin belajar nanti.
 
Namun sekarang ni agak sakitlah juga sebab harga pun tak berapa menggalakkan, but still ada lebih sikit2 juga lepas tolak upah, pruning, racun dan baja.