Friday, March 15, 2013

Memetik Buah Yang Belum Ranum - Part 1

Sebelum aku privatekan blog ini, ramai sebenarnya yang bertanya macam mana caranya jual rumah sebelum VP? Boleh ke jual rumah sebelum siap? Apakah kaedah-kaedahnya? Soalan-soalan ini kebanyakkannya datang daripada pelabur yang banyak main property under-con seperti aku ini.

Sebelum aku menulis dengan panjang lebar, umpama tajuk entry kali ini, buah yang belum ranum memang boleh dipetik, sedap juga dan dah boleh dijual tapi kalau mengikut pengalaman aku sendiri, hasil sebenar tidaklah sebanyak mana, tidaklah memuaskan hati sangat. Tetapi kalau dikirakan daripada segi pengurusan risiko pula rendah, sebab buah muda masih boleh dijual. Cuba bayangkan kalaulah pada masa buah itu masak, ia busuk atau gugur, bukan ke tiada harga lagi? Fikir-fikirkan.

Permainan ini sesuai utk newbie yang baru berjinak-jinak sebab risiko boleh dikawal dengan cara ini. Aku mula2 dulu pun main macam ini. Tapi lama-kelamaan bila sudah ada holding power, sabar untuk menjual rumah sampai siap itu datang dengan sendirinya.

Macam mana caranya?

1. Elemen paling penting adalah dapatkan consent daripada developer. Pada masa sekarang 98% developer memang tak bagi consent untuk tukar nama before VP. Tak beretika namanya. Tapi dalam satu case rumah yang masih dalam master title, direct transfer kepada subsale buyer adalah dibenarkan dengan membayar 2k under table kepada developer.

- consent ini ada 2 jenis
a) Yang pertama kebenaran direct transfer kepada subsale buyer. Dalam keadaan ini undercon buyer tak perlu bayar MOT.

b) Kedua kebenaran bertindih maksudnya aplication tukar nama 2 kali dalam satu masa. Pertama daripada master title developer kepada undercon buyer dan kedua daripada undercon buyer kepada subsale buyer. Dalam keadaan ini kedua-dua undercon buyer and subsale buyer kena bayar MOT. Kelulusan adalah serentak.

2. Dalam kebanyakkan kes, termasuk kes aku developer tak bagi consent.
Dalam kes aku, aku buat juga SPA dan stamp SPA tu. Sebab apa? sebab ada bank boleh accept SPA yg berstamping utk relief komitmen.

Persoalannya bolehkah bank bagi loan kepada subsale buyer untuk rumah yang belum siap?
- jawapan YA

Kalau YA, apakah market value dia?
- dalam kebanyakkan kes, bank hanya mengikut MV harga undercon. Dalam keadaan ini, buyer memang perlukan banyak cash.
- tapi dalam satu kes aku, buyer dapat MV mengikut harga launch yang terbaru. Katalah rumah aku beli pada launch yang kedua dan sekarang adalah launch kelima. Bank mengambil MV mengikut launch kelima.

Sebenarnya panjang lagi...mahu 10 episod pun tak habis kalau nak cerita pasal topik ini...to be continued..

Saturday, March 2, 2013

Kenalkah Siapa Bakal Buyer Anda?

Sebagaimana landlord yang cuba mengenali dan memahami tingkah laku penyewa rumah-rumah mereka, pelabur hartanah (flip) juga perlu tahu siapakah bakal pembeli rumah mereka pada masa depan. Ini merupakan salah satu faktor yang sangat penting sebelum kita commit untuk membeli satu-satu rumah pelaburan itu.

For my case, the scope is all limited selling landed double storey houses with a range of 500k - 750k. Sekadar memilih 3 faktor utama (out of 10), kebanyakkan situasi-situasinya adalah sama seperti berikut. Lain orang berbeza pengalamannya sebab ianya banyak bergantung segmen property mana yang anda masuk dan juga faktor timing dan lokasi.

a) Tak ramai genuine buyer yang membeli rumah under construction, majoritinya TIDAK!

Sebab apa ye? Tukarlah Dasar Kerajaan pun untuk memberi priority kepada 1st home buyer for own stay sebelum dibuka kepada pelabur/ orang awam. Pastinya keadaan yang sama berlaku.

- Buyer ni kalau nak beli rumah > 500k untuk own stay, dia nak tengok rumah tu siap, nak tengok KUALITInya, kalau nak rasa dan feel rumah tu besar mana, dapur dia macamana, nak tahu actual location unit dia tu. Nak tengok siapa jiran dia. Pike2 nak renovation ke tidak. Kalau banyak crack sana sini dan ada soil problem, siapa yang nak beli rumah itu pun.

- Sometimes memang ada show unit untuk bagi feel kat buyer tu, tapi buat masa ini show unit kebanyakkannya hanya dibuat kalau banyak rumah dalam projek tu yang masih tak boleh jual. Satu lagi show unit biasanya adalah kualiti terbaik yang dibuat oleh kontraktor kelas AAA. Sedang main con projek tu, company lain.

- Sekali tengok sahaja, buyer tak akan terus DEAL walaupun dia memang betul2 berkenan dengan rumah kita. Dia akan bawak segerombolan keluarga dia untuk menilai rumah yang dia beli. Yang chinese memang akan tengok faktor fengshuinya.

- Satu lagi mintak maaflah nak cakap, orang ni kalau nak beli rumah mahal, takdenya nak bukak mudah.my call kita. Mereka lebih yakin dan percaya kepada agen.

b) Masih berkenaan faktor (a) above, genuine buyer tak nak ambik risiko pada masa construction period 2 tahun

- macam mana kalau projek terbengkalai. Aku ada 2 orang kawan membeli rumah terbengkalai lebih 10 tahun. Memang TALAM betul.

- dalam masa 2 tahun ++ lagi, kita tak tahu adakah kita masih bekerja di tempat yang sama? susah sebenarnya nak cari tempat kita nak settle down sampai tua ni. faktor ini jugalah yang menyebabkan aku delay buying my own stay house.

c) Satu lagi faktor yang penting adalah faktor UPGRADERS. Most of my buyers adalah upgraders from kondo atau apartmen.

- jangan takutlah takde demand sebab malaysian mostly bila dah ada anak 2, dah besar sikit memang target nak cari landed.

- sebab itu aku tak takut nak beli rumah landed ni.

*** points to note
- sesiapa yang nak beli landed Setia Eco Hills bulan April-June ni, memanglah kena mengharungi beribu-ribu umat manusia.