Friday, March 15, 2013

Memetik Buah Yang Belum Ranum - Part 1

Sebelum aku privatekan blog ini, ramai sebenarnya yang bertanya macam mana caranya jual rumah sebelum VP? Boleh ke jual rumah sebelum siap? Apakah kaedah-kaedahnya? Soalan-soalan ini kebanyakkannya datang daripada pelabur yang banyak main property under-con seperti aku ini.

Sebelum aku menulis dengan panjang lebar, umpama tajuk entry kali ini, buah yang belum ranum memang boleh dipetik, sedap juga dan dah boleh dijual tapi kalau mengikut pengalaman aku sendiri, hasil sebenar tidaklah sebanyak mana, tidaklah memuaskan hati sangat. Tetapi kalau dikirakan daripada segi pengurusan risiko pula rendah, sebab buah muda masih boleh dijual. Cuba bayangkan kalaulah pada masa buah itu masak, ia busuk atau gugur, bukan ke tiada harga lagi? Fikir-fikirkan.

Permainan ini sesuai utk newbie yang baru berjinak-jinak sebab risiko boleh dikawal dengan cara ini. Aku mula2 dulu pun main macam ini. Tapi lama-kelamaan bila sudah ada holding power, sabar untuk menjual rumah sampai siap itu datang dengan sendirinya.

Macam mana caranya?

1. Elemen paling penting adalah dapatkan consent daripada developer. Pada masa sekarang 98% developer memang tak bagi consent untuk tukar nama before VP. Tak beretika namanya. Tapi dalam satu case rumah yang masih dalam master title, direct transfer kepada subsale buyer adalah dibenarkan dengan membayar 2k under table kepada developer.

- consent ini ada 2 jenis
a) Yang pertama kebenaran direct transfer kepada subsale buyer. Dalam keadaan ini undercon buyer tak perlu bayar MOT.

b) Kedua kebenaran bertindih maksudnya aplication tukar nama 2 kali dalam satu masa. Pertama daripada master title developer kepada undercon buyer dan kedua daripada undercon buyer kepada subsale buyer. Dalam keadaan ini kedua-dua undercon buyer and subsale buyer kena bayar MOT. Kelulusan adalah serentak.

2. Dalam kebanyakkan kes, termasuk kes aku developer tak bagi consent.
Dalam kes aku, aku buat juga SPA dan stamp SPA tu. Sebab apa? sebab ada bank boleh accept SPA yg berstamping utk relief komitmen.

Persoalannya bolehkah bank bagi loan kepada subsale buyer untuk rumah yang belum siap?
- jawapan YA

Kalau YA, apakah market value dia?
- dalam kebanyakkan kes, bank hanya mengikut MV harga undercon. Dalam keadaan ini, buyer memang perlukan banyak cash.
- tapi dalam satu kes aku, buyer dapat MV mengikut harga launch yang terbaru. Katalah rumah aku beli pada launch yang kedua dan sekarang adalah launch kelima. Bank mengambil MV mengikut launch kelima.

Sebenarnya panjang lagi...mahu 10 episod pun tak habis kalau nak cerita pasal topik ini...to be continued..