Friday, June 27, 2014

Pengalaman Menjual Rumah Sendiri - Part 5

Kali ni kita cerita part nak claim RPGT. Bila PRGT ni dah naik 30%, kita kenalah claim semuanya apa yang boleh claim. Kalau kene reject nanti by LHDN at least kita dah try.

Sebelum aku ada cerita berkenaan dengan RPGT ni, Part 1, Part 2 dan Part 3.

Buka balik fail belian anda sebelum ini, make sure ianya kemas dan sangat organize macam INI.

Mintak maaflah ye tuan-tuan dan puan-puan pembaca semua. LHDN nak dua dokumen ini.

a) INVOICEsemua bil-bil yang kita nak claim exemption (mesti ada itemize)

dan

b) RESIT

Kalau takde dua benda ni, peluang anda hanya 20% sahaja.

Friday, June 20, 2014

Pengalaman Menjual Rumah Sendiri - Part 4

Ada orang hantar e-mail tanya macamana nak buat surat "Offer To Purchase ". Memanglah kena buat surat ni bila dah dapat confirm buyer dan nak terima 2% tu deposit daripada buyer. Kalau jual melalui agent senang je, agent yang keluarkan surat/form ni, kita just sign je. Tapi yang tak bestnya, 2% tu masuk kocek agent hehehe.

Yang penting kena dapatkan contact lawyer dulu. Kalau buyer takde contact (jarang-jarang berlaku), kita dapatkan contact lawyer untuk buyer.

Aku just copy Letter Offer to Purchase daripada agent sebelum ini. Takpelah plagiat, dia pun dah dapat 15k daripada penjualan rumah aku sebelum ini.

Format dia lebih kurang macam kat bawah ni, kalau korang biasa karang surat rasmi, macam itulah rupa dia:

-------------------------------------------
Nama, IC dan Alamat Seller

Date

To: Buyer

RE: OFFER TO PURCHASE

Kat bahagian ni tulis Property Details:
HSD, PT, No rumah, Jalan etc

Then tulis Seller is satisfied with the condition of the said property, hereby offer to purchase the Property on the following terms and conditions with the SPA Price stated below:

1) Payment

a) 2%...of X shall be paid being the earnest deposit simultaneously upon executing this letter.

b) 8% balance upon execution and signing SPA. Make sure buyer dah dapat loan masa sign SPA.

c) 90% to be paid 3 months after signing SPA. Kadang buyer nego 3 + 1, 5 ataupun 6 mths after dapat consent (for leasehold). Ikut budi bicara koranglah. Freehold biasanya 3 bulan dah settle.

2) Cara serahan kunci - 5 days after completion Sale and Purchase transaction.

3) Deadline untuk sign SPA.
Deadline sign SPA 21 hari daripada (a) above. Aku akan forfeit 1% kalau loan tak lepas (a), bunyinya macam kejam tapi kita kena profesional so that aku boleh filter hanya buyer yang betul-betul layak dan serius.

4) Default by parties after signing (a) - ni untuk protect buyer and seller.
Macamana kalau buyer tak nak teruskan pembelian after signing (a)..forfeit 100%

Macamana kalau seller tak nak teruskan urusniaga (eg dapat better offer)..etc

5) Tuliaslah terima cheque X amount payable to vendor.

Purchaser sign:


Seller Sign:


Saksi (biasanya Lawyer):


Tuesday, June 17, 2014

Pengalaman Menjual Rumah Sendiri - Part 3

Last week dah sign SPA. Nampaknya lawyer kali ni agak STRICT, aku kena sediakan semua dokumen-dokumen di bawah ni, baru dia bagi sign dan cheque additional 8% tu. Nak duit kenalah susah sikit...

a)      IC
b)      Copy of Quit Rent & Assessment 
c)       Copy for Issue Document of Title
d)      Copy of Bank Statement
e)      Copy of CCC
f)       Copy of SPA
g)      Copy of latest Electric/ Water Bil

For RPGT
1.       BE Form with LHDN Branch Office.

Cost Of Purchase
2.       Disbursement – Lawyer Developer
3.       Stamp Duty on MOT – Lawyer Developer
4.       Lawyers Fee for Loan Agreement
5.       MRTA for Loan

Cost of Sale
6.       Disbursement Fee – Lawyer

Friday, June 13, 2014

Pengalaman Menjual Rumah Sendiri - Part 2

Antara yang tak bestnya adalah menerima panggilan-panggilan yang entah daripada sesiapa entah, yang kebanyakkannya daripada agent-agent. Sebab rumah yang nak dijual ini jauh daripada rumah yang aku duduk sekarang (40km tu), so aku kenalah jual mahal dan main tarik tali.

Aku sangat yakin sebab unit aku tu premium so kalau orang just call tanya kenapa rumah aku lebih mahal 20k daripada rumah depan atau rumah-rumah lain, aku just balas je, why not you beli rumah depan...bila dah takde rumah lagi nanti untuk dijual... yang last tu baru you jual my house, sure dapat harga extra 20k tu.

Setakat WA or sms aku layan gitu2 je sebab tak logiklah orang nak beli rumah >700k guna WA or sms.

Ataupun kalau ada yang call sekali macam tak serius, abaikan sahaja sebab sure tak beli. Jangan anggap semua call adalah potential buyer, kebanyakkannya hanya test market.

Buyer aku ni sangat persistant, call and call and call kata dia nak rumah aku. Aku cakap you cari rumah lain dulu..then kalau tak jumpa then call balik. Tapi dia call juga lagi. So daripada sini dah tau dia memang serius.

Aku dah suruh dia tengok dalam dulu rumah lain, so bila dia tgk rumah aku dia dah tahu semuanya. Ini kalau baru nak tengok bilik kat sini, bilik air kat sana..memanglah membuang masa.

Pada masa yang dijanjikan dia datang naik Kereta Toyota Altis baru dengan baju buruk. Hmm ada duit ke dia ni? Aku dah mula skeptical. Bila dia kata wife dia suka rumah aku dan dia ada kedai, so aku okaylah.

Aku just cakap dengan dia, aku tak rushing but tak nak membuang masa. Tolong check kelayakkan loan kalau tak jgn letak duit booking dan aku tak lock rumah tu utk dia. We negotiate the price dan aku bagi dia 3 harga utk nego. Pening dia nak plih yang mana.

Masa dalam rumah tu pulak, tangan dia gatal pergi tekan central alarm, mengagau aku nak tutupkan alarm tu..adalah 5 minit bunyi bising sampai jaga pun datang.

Bersambung..

Tuesday, June 10, 2014

Pengalaman Menjual Rumah Sendiri - Part 1

Berdasarkan pengalaman yang telah dikutip sebelum ini, aku belajar sikit-sikit tentang cara nak menjual rumah tanpa melalui agent. Nak kata susah takdelah teruk sangat...Nak kata senang pun ada benda yang tak bestnya.

Yang paling susah adalah mentaliti buyer itu sendiri pada segmen rumah berharga 700k ke atas. Mereka lebih percaya agent. Mereka-mereka ni berduit so mereka akan lepaskan kerja-kerja kasar mencari rumah yang diingini kepada agent. Cuma bagitau lokasi, budget, jenis rumah...yang lain agent akan buatkan.

Aku tak condemn agent-agent ni sebab diorang pun buat kerja mereka juga. Rumah-rumah aku sebelum ini semua agent yang jual. Cuma kali ini aku nak merasa thrillnya deal direct dgn buyer since the beginning.

Dengan rezekiNYA, baru-baru ini, aku berjaya menjual rumah aku sendiri direct kepada buyer. Pada masa ini, 2% deposit dah masuk dalam poket sendiri...14k++ tu...selalu sedekah je kat agent duit ni sebagai komisyen.

FASA AWAL -

Gantung banner sendiri kat pagar rumah.
Pelik kenapa takde orang call - rupa2nya banner dah kena gunting..masyaAlah dengkinya

Buat iklan kat mudah
Masalahnya yang call semua agent, takde langsung direct buyer.

Next gantung banner kat dalam rumah, tingkat 1, pagar semua kunci - baru tak kena gunting.

PERSEDIAAN AWAL -

Kalau ada agent call tanya last transacted price, berapa market value so senang nak jawab kalau ada direct buyer tanya soalan ni.

Dapatkan contact untuk banker sebab kadang2 buyer ni blur...nak apply loan pun tak tau kat bank mana.

Dapatkan juga contact utk lawyer, kalau tak tau sangat contact je lawyer developer yang handle kes kita masa kita beli dulu...sure dia nak punya.

Dapatkan phone murah2....guna phone baru utk jual rumah ni..so kalau berbunyi je kita dah tau ornag nak beli rumah ler tu.

MAIN HARGA
Bagi 2 jenis harga ..harga jual direct buyer and harga jual ikut agent...bila actual buyer dgr harga lebih murah (2%) sure dia akan berminat. Actually ada 3, dan aku guna harga ketiga ni, tapi tak boleh detail out kat sini sebab illegal dan menyalahi undang2. Aku tak naklah bagi ajaran sesat kat pembaca semua.