Sunday, October 26, 2014

Jual Rumah Ketika Dalam Pembinaan - Siri 2

Bang... boleh tak saya nak buat macam ni? Saya beli 2 rumah dalam pembinaan, nak jual masa siap kena tunggu 2 tahun. Kalau saya bayar booking ambik loan, buat SPA then jual, then rolling lagi beli 2 unit lain. Dalam masa 2 tahun saya boleh jual-beli2 at least 10 buah rumah.

Apa jawapannya? Jangan buat macam ni Dik.. nanti bila adik buat.. sure keluar pulak buku beli 20 buah rumah dalam masa dua tahun.

Prosesnya tidak semudah seperti yang anda fikirkan.

99.99% developer tak akan bagi proses tukar nama selagi rumah tak siap. Mana 0.01% tu? Sepanjang saya berkecimpung dalam bidang hartanah ni hanya satu kes sahih yang saya tahu, yang developernya bagi tukar nama.

Jadi kenapa nak jual juga?
Biasanya kes ini berlaku bagi projek2 yang hot. Orang nak beli tapi rumah dah habis. So buyer terpaksa beli dalam pasaran subsale.

Bila dah ada orang nak beli pada masa dalam pembinaan, untung pulak lumayan, terus lock harga buat SPA.

Lepas tu bila rumah siap, harga naik lagi 50k, menganga mulut?

Saturday, October 11, 2014

Strategy Hartanah "Cliche" 2014

Apalah yang cliche sangat tu?

Bunyi macam bagus je. Tapi the fact is fact, tahun 2014 ni adalah tahun di mana RPGT adalah pada tahap maksimum @30%, jadinya strategi kat bawah ni menjadi semakin relevan dan jadi paksa rela bagi segelintir pelabur hartanah.

Kita ambik contoh Apt Seri Jati, ambik avg jualan 310K (walaupun dlm FB ada yg dah jual lebih), gross dalam 150k. Cubalah kira RPGTnya pun dah 40k++.

Pilihan lain yang ada hanyalah:
a) Sewakan pada harga 900-1100. Dapatkan ROI barang seratus dua.
b) Jual selapas 5 tahun untuk elakkan RPGT.

Apakah impaknya?
a) Impak mmg sangat besar untuk pelabur IKAN BILIS yang mana Cash & DSR pun cukup2 makan
b) Lepas tu kena LTV70% pulak, komitmen boleh dicover dgn sewa tapi nak bayar 30% DP tu takkan asyik nak cari rumah below market (subsale) or harapkan rebate developer (undercon).

Dalam keadaan ini, hilanglah oppurtunity nak beli rumah lain sebab dah sangkut....

Thursday, October 9, 2014

Scarlet Phase 4 @ Bandar Rimbayu IJM

... received sms today on the newly launch double storey link, Rimbayu Phase 4.

RM0.00 RIMBAYU Phase4 balloting on the 12/10. Register at Rimbayu Office before 10am on 12/10. NRIC & 20k cheque payable to Bandar Rimbayu Sdn Bhd. No proxy allowed.

Price from 750k++ for 24 x 70.

Thursday, October 2, 2014

Jual Rumah Ketika Dalam Pembinaan - Siri 1

Sebenarnya ramai yang tanya aku soalan ini. Aku pada mulanya malas nak layan soalan-soalan sebegini sebab ianya akan mengundang pandangan dan juga reaksi negatif segelintir pihak, termasuklah pelabur hartanah sendiri. Keluarlah nanti ayat-ayat mengenai etika, keadilan dan sebagainya.

Sebelum itu aku dah remove bahagian komen blog ni, so nanti takdelah tulisan-tulisan yang menyakitkan hati. Blog aku pun, biaq pi aku nak tulias apa.

Sebagai mukadimahnya, aku bagitau caranya. Agent akan dok call-call rumah-rumah yang "hot". Dalam kes sekarang bagi rumah Seri Jati, memang tak pernah ada hari yang takde orang call.

Kalau dah dapat buyer sama ada cari sendiri atau melalui agent seperti biasa buyer akan bayar booking 2% atau 3% and kita akan keluarkan LOI.

Berkenaan SPA pula, ada 3 cara:

a) Kita tak buat SPA, hanya agreement kata buyer nak beli/ booking rumah sekian-sekian harga.

b) Kita buat SPA, tapi tak buat stamping.

c) Kita buat SPA dan stamping semua. Dalam kes ini, buyer dah boleh cari loan.

Kita sambung nanti apa kebaikan dan keburukan/ risiko bagi kesemua cara ini.