Monday, January 26, 2015

Cabaran Pencarian Shoplot Di Lembah Kelang

Sampai satu masa kita kena juga upgrade diri kita ni. Nilai semula portfolio kita, adakah kita masih berada ditakuk lama walaupun selepas 5 tahun++ mengenali dan menceburi jerit perih pelaburan hartanah ni. Carilah caranya (JV, cari mentor, join kelas hartanah utk shoplot) atau motivasikanlah diri kita untuk capai matlamat tu.

Sejak pertengahan tahun lepas, aku rasa aku harus move on. Rasanya nak UPGRADE portfolio pelaburan hartanah ni. Targetnya nak beli satu shoplot under-con sebelum akhir tahun.

Kenapa under-con? Jawapnya mudah - pelaburan aku sebelum ini semua under-con. Rasanya lebih selesa dengan pelaburan cara ni.

Ada beberapa kriteria yang aku letakkan sebelum membeli shoplot ini:

a) Facing Main Road - di lokasi yg strategik, nampaknya kriteria ni memang "almost impossible". Rupanya VVIP, kenalan developer, existing purchaser dah book siap-siap unit-unit yang cantik/strategik.

b) Budget - aku letakkan budget dalam 600-800k. Disebabkan constraint budget ni, aku terpaksa lupakan hasrat beli area KL/Selangor ni. JV aku tak pasti but mungkin later bila dah ada pengalaman sikit2 dengan komersil nanti.

Ada seorang kenalan (director of one company) offer aku good unit selepas VVIP dan director, malangnya harganya mencecah 1.5mil dan memang diluar kemampuan.


Saturday, January 24, 2015

Suria Raflessia Setia Alam - Progress Jan 2015

 
 
 
Bila jalan-jalan area Setia Alam tu memang tak sahlah kalau tidak melawat kawasan. Dan bila tengok progress apartmen ni, terkejut jugalah bila tengok dah naik sampai tingkat paling atas. Rasanya macam baru setahun je sign SPA. Kena check balik date SPA ni.

Bila tengok foto kat atas, InsyaAllah projek ini tak akan jadi projek terbengkalai ataupun delay.

Saya pernah tulis mengenai apartmen ini di sini - LINK

Buat pengetahuan pembaca, ada 3 unit lagi (cancellation) yang belum terjual. Mungkin loan buyer sebelum ini tak lepas.

Tapi harganya **jeng jeng jeng** dah naik jadi 295k nett for bumi. Nampaknya pembeli awal Suria Raflessia ni dah boleh senyum sedikit. Dah ada paper gain (62k++) dan bank dan boleh bagi valuation 295k untuk apartmen ni.

Apartmen ini merupakan direct competitor untuk apartmen Seri2 tu. Walaupun saiznya lebih kecil (700sqft) dan absolute price psf yang lebih mahal, namun ada faktor-faktor lain yang rasanya Suria ni lagi bagus.

a) Locationnya yang lebih ke depan, berdekatan dengan kedai2.
b) Low Densitynya.

Wednesday, January 21, 2015

GST - Progress Claim for SOHO and Service Apartment

Memandangkan dah ada yang tanya apakah kesannya GST ke atas hartanah residential yang duduknya pada title komersil seperti SOHO dan Service Apartmen.

Sebab tak boleh jawab soalan ni, aku call developer SOHO yang aku beli tahun lepas. Katanya progress claim tak akan add GST 6% dalam bil. Huh LEGAnya.

update 25/01
** malangnya ada beberapa orang member bagitau SOHO ni kena GST ** sob sob sob. mungkin developer ni tak aware sangat pasal GST ni.

Macamana pulak dengan Service Apartmen. Since aku takde service apartmen, aku tanyalah sorang kawan yang kerja dengan developer tersohor (setaraf BMW kalau dalam kategori kereta). Katanya takde juga.

Selain daripada di atas, SOFO, SOVO, SOXO, SOLO memang kenalah, sama macam shoplot/ shopoffice.

Tuesday, January 20, 2015

GST - Mimpi Ngeri Hartanah Komersil

Berita itu datang juga. Memang dah agak dah, mesti kena GST untuk hartanah komersil ni, tapi masih buat tak port sangat sebab masih dlm keadaan "denial". Siap berharap adalah "bug" kat mana-mana sehingga menyebabkan hartanah komersil aku tu tak kena GST.

Sehinggalah minggu lepas, datanglah surat yang tidak diundang.

TERTULIS "Semua progress payment after April akan dikenakan GST. Aduish macam nak luruh jantung bila baca surat tu"

Next claim 90k. Developer akan claim 90k daripada bank dan 5.4k (6%) daripada purchaser.

Hmm...

Monday, January 19, 2015

Kena Penalti RPGT 10% - Part 1

Sila baca berkenaan deposit 2% yang perlu dibayat kepada LHDN sebelum ini di SINI.

Cerita ini diberitahu minggu lepas oleh seorang member yang tengah pening sebab kena penalti 10%. Katanya lawyer yang tak bayar RPGT deposit 2% tu. Aku katakan padanya kalau lawyer silap mintaklah lawyer bayar penalti tu.

Bila tanya lawyer pula, lawyer kata dah bayar, memang ada pun resitnya.

Kenapa pula nak bayar 2% tetapi LHDN kata tak bayar lagi. Nak kena mengadaplah pulak LHDN ni.

Check punya check berpandukan resit tu, nombor akaun, unit jualan semua betul. Agak-agak sebab apa ye? rupa-rupanya...... bersambung esok.. 

Thursday, January 15, 2015

Petua Permohonan Pinjaman Mudah Lulus 2015 - Part 2

Post kali ini ini adalah sambungan daripada entry INI.

Berapakah %DSR semasa saya ketika memohon pinjaman terakhir ini. Nak cakap pun malu sebab hutang-hutangnya sangatlah besar amaunnya. Senang cerita, %DSR saya memanglah lebih tinggi daripada anda-anda semua, lebih > 100% plus plus plus tu.

Jadinya saya terpaksa korbankan/ bayar habis salah satu hutang yang ada. Pilih punya pilih punya pilih punya pilih, punya pilih.. Hai berapa banyaklah pilih.... saya langsaikan hutang salah-satu kereta. Bulan-bulan bayar RM2400 kereta ni, so bila hutang dah langsai tu, ingatkan banyak kurang DSR tu. Tetapi bila kira-kira balik, rupa-rupanya masih tinggi lagi.

Seterusnya berdiskusi dengan Banker dan came out dengan cadangan-cadangan berikut:

a) Buat Tenancy Agreement baru untuk rumah sewa. Tenancy yang lama tu pun dah 10 tahun lepas, memang dah tak valid nampaknya. Masa naikkan sewa rumah pun gunakan SMS je, tak sign agreement baru pun.

- Sediakan penyata selama 6 bulan. Bank ini pula cuma ambik 80% daripada sewa bulanan. Katalah rumah sewa tu RM800, so bank ambik RM640 sahaja.

b) Clearkan Credit Card - Takde masalah

c) Sertakan EA form yang menunjukkan bonus masuk. Kalau bonus anda 12k setahun, jadinya anda ada tambahan 12k/12 = RM1000.

d) ASB - senang sahaja. Bank kira baki terakhir katalah 200k x 7.47% / 12 = RM1245

e) Sediakan 6 bulan overtime statement. Masalahnya bank ni ambik 50% sebab amaunnya tak konsisten.

Bersambung di Part 3.

Sunday, January 11, 2015

Seri Intan Setia Alam - Progress Jan 2015

Please refer to my previous entry HERE (for Seri Intan)

I manage to snap a picture of Seri Intan Apartmen, Setia Alam last weekend.

Looking at the current progress, I believe it's currently ahead of schedule (kudos to SP Setia) and VP is merely around the corner (3-4 more months perhaps?) Congrats to all purchasers, you're next after Seri Jati & Seri Baiduri VP.




The house and the lanscaping look very nice and it's worthy for every single cent you paid for the house!

Friday, January 9, 2015

New Launch CAFFRA (20x65) and SERATA (32x70) at Setia Alam

I received SMS from SP Setia yesterday.

“RM0.00 (SA) Make a date to view NEW show houses, 10 Jan 5.30pm & be the 1st town Caffra / Serrata launch on 11 Jan @ Setia Alam Welcome Centre. Info 03-33432255”
It has been a while since the last DSL houses launched by SP Setia, at Setia Alam. If I am not mistaken, the last project called MIMOSA - with Build-Up 2180 sqft and Price 688k was launched like 2++ years long ago in Sept/Oct 2012. It’s also the last DSL project at the southern part of Setia Alam. Looking at the subsale price now for MIMOSA, not bad though (@ 840k-850k) as it came with DIBS package previously.

The new project, CAFFRA should be launched as BTS (Build Then Sell) concept, not really sure why they changed the strategy by selling it now, before it gets 100% completed. However it’s an advantage for the purchaser because of the progress of the construction is already reaching more than 50% at this moment and they can really save a lot money, by not paying the progressive interest earlier.

CAFFRA Details

- Precinct 11 – 1.5km from Setia City Mall
- 100 units, fully fencing area
- 20 x 65, 2.5 or 3 Storey Link (depend on how you see the number of storey, for me it’s 2.5)
- 5 + 1 Rooms
- Build Up ~2330 sqft

Starting Price ~783k (indicative price)

My comments – it’s quite worthy for the price since MIMOSA (20 x 70) subsale already asking 840-850k. but CAFFRA has bigger built up although relatively short at 20 x 65. Furthermore, it’s already more than 50% completion.


 

SERRATA Details

- Precinct 11 – 1.5km from Setia City Mall
- 44 units, fully fencing area
- 32 x 72, 2.5 or 3 Cluster Semi D (depend on how you see the number of storey, for me it’s 2.5)
- 5 + 1 Rooms
- Build Up ~2700 sqft

Starting Price ~1.1mil (indicative price)

Monday, January 5, 2015

Petua Permohonan Pinjaman Mudah Lulus 2015 - Part 1

Ada berita gembira pada Tahun Baru ini. Loan saya telah diluluskan pada hari ini dengan rate "BLR - 2.35" @ 30 tahun. Menurut banker, rate BR hanya akan digunakan bagi permohonan baru bermula pada 2 January 2015. Kiranya saya masih selamat.

Mungkin ramai yang dah baca di blog-blog lain mengenai petua atau tips untuk lulus pinjaman dengan mudah. Anggaplah tulisan saya ini sebagai tambahan ilmu kepada anda semua. Saya menulis berdasarkan pengalaman saya sendiri minggu lepas dan ia mungkin juga berguna untuk pembaca-pembaca semua. Ilmu yang baik itu kalau kita kongsikan kepada orang ramai... InsyaAllah murah rezeki kita nanti.

Pinjaman perumahan saya diluluskan dalam masa 4 hari. Pada tahun 2015 pula tu, yang sememangnya orang tahu peraturan bank sekarang sangat ketat dan sangatlah sukar untuk mendapatkan pinjaman.

Saya cuba kongsikan apa yang saya buat minggu lepas. Apa yang boleh saya katakan, kita perlukan sedikit ilmu juga semasa memohon pinjaman perumahan ini.

Pertamanya saya dapatkan maklumat terkini mengenai DSR panel bank bagi projek yang kita minat tu. 

Dalam bahasa mudah DSR adalah (Loan Rumah 1 + Loan Rumah 2 + Loan Kereta + Loan Personal + Loan2 Lain) / Nett Salary x 100.

Saya kumpulkan maklumat daripada 4 bank dan yang terbaik saya kongsikan di bawah. Nampaknya bank ini dah turunkan DSRnya kerana sebelum ini gaji 10k nett barulah dapat DSR 85%.

i. Untuk Nett Salary Gaji 0 hingga 2200 - DSR adalah 55%
ii. Untuk Nett Salary Gaji 2201 hingga 2700 - DSR adalah 60%
iii. Untuk Nett Salary Gaji 2701 hingga 5000 - DSR adalah 75%

iv. Untuk Nett Salary Gaji 5001 hingga 7600 - DSR adalah 80%
v. Untuk Nett Salary Gaji 7601 ke atas - DSR adalah 85%


vi. Untuk special case DSR > 85%, slow talk dengan banker, tanya betul-betul apa yang boleh membantu anda mendapatkan loan. Seorang banker memberitahu saya dia boleh ambil kira net-worth seseorang bagi komersil loan

Info Tambahan 


* Nett Salary tidak mengambil kira tolakkan EPF (for govt),Tabung Haji &. Dalam kes saya hanya Tax yang ditolak,
* Bonus dikira sebagai gaji tambahan.
* Sediakan fail lengkap mengenai rumah sewa anda
* Cetak semua elaun/OT e.g. untuk govt daripada e-maklum jika amaunnya tak masuk dalam slip gaji.
* Dividen ASB, Tabung Haji dsb boleh menambah Nett Salary anda. 

Kita sambung pada Part 2 nanti.


Saturday, January 3, 2015

Jadual Kelayakkan Pinjaman Perumahan Kerajaan Baru 2015

Berita gembira bagi penjawat awam pada tahun ini sebagaimana yang telah diumumkan dalam Budget 2015 lepas. Memang gembira sangat mendengarnya sebab bolehlah beli rumah satu lagi dengan kenaikkan kelayakkan ini. Saya dah survey-survey rumah baru (untuk utilize govt loan ni) tapi mungkin bukan di Kelang Valley kerana harganya yang sudah tidak mesra pengguna lagi.

Dulu memang dah pernah ambik loan kerajaan (refer kat SINI) dan sekarang rumah tu sudah diselesaikan sepenuhnya pinjamannya. Untuk rumah kedua ini, perancangannya nak ambik loan penuh iaitu jumlah beza kelayakkan semasa tolak jumlah pinjaman sebelum ini.



Thursday, January 1, 2015

2015 - Bangi Avenue Apartment by Trans Loyal

 

Kalau nak tahu lebih lanjut mengenai projek dan lokasi Bangi Avenue, boleh refer kat link  1. INI dan 2. INI dan 3. INI

Ini adalah salah satu projek yang aku looking forward untuk tahun 2015 ni. Dah register pun hari tu, just in case timing dia kena dengan aku punya komitmen. Sampai sekarang aku masih tertanya-tanya kenapa Trans Loyal ni tak nak buat website? 

Kenapa aku berminat dengan apartmen kat Bangi Avenue ni?

a) Sebab harganya yang murah. Harapnya masih murah juga bila launch nanti.

b) Lokasi yang bersebelahan dengan Komuter Pekan Bangi Lama (tengok gambar di atas)

Diberitahu oleh developer akan ada 2 FASA iaitu FASA 1 dan FASA 2.

FASA 1 akan launch selepas Chinese New Year (CNY) 2015. Jadi pada sesiapa yang berminat tu masih ada masa lagi clearkan komitmen yang tak perlu.

Di beritahu juga saiz paling kecil adalah 705sqft dengan harga ~RM21Xk.

Terdapat juga saiz 968sqft dengan harga ~RM28Xk.

Kalau sesiapa yang baca Lowyat forum tu, ada forummer bagitahu harga bagi bagi 1370 sqft adalah ~380k.

Harga-harga dia atas masih belum finalize and subject to change masa actual launch nanti.