Wednesday, June 17, 2015

Kisah 1 - Boleh Ke Kensel Loan Selepas Sign Offer Letter

Saya pun dah tak berapa ingat sama ada dah pernah tulis mengenai isu ni sebelum ini. Macam ingat-ingat lupa, maklumlah usia pun dah masuk ke ambang senja. Badan pun dah rasa sakit-sakit. Rasanya belum lagi sebab bila search tak jumpa.

Kisah-kisah kat bawah ini adalah berdasarkan pengalaman saya sendiri sebelum ini. Semoga pembaca semua dapat manfaat pada bulan Ramadhan ini.

Kisah 1
Saya dah sign offer letter 70% daripada bank A, tetiba ada bank B offer saya margin 90%. Gelabah juga masa ini. Tak ambik rugi, banyak tu untung! Akhirnya saya nekad ambik juga loan daripada bank B tu.

Pertamanya baca offer letter daripada bank A, ada tak mention penalti kalau kita kensel. Jangan terkejut sebab saya pernah sign offer letter yang ada clause kena bayar admin fees RM2500 kalau kita kensel. Kalau sesiapa yang dah biasa dengan loan ni mesti tau bank mana ni.

Kalau takde mention langsung mengenai offer letter ni kiranya kita masih selamat.
 
Keduanya cepat-cepat contact lawyer bank yang akan buat loan documentation tu. Sebabnya kalau lawyer dah bukak file dan start buat paperwork, dia akan charge kita berdasarnya progress kerja yang dia dah buat. Pada ketika itu saya bernasib baik sebab bank belum start apa-apa kerja lagi. Dan yang paling best bank A dan bank B guna lawyer yang sama sebab developer nak bank guna satu lawyer yang sama dengan SPA.

So saya selamat kat sini.

Ketiganya ambik bahasalah sikit, tulais surat kepada bank A cakap kita terpaksa tolak offer bank A sebab dapat offer yang lebih baik.

Keempat selepas 4 minggu saya dapat surat daripada bank A yang mengatakan loan saya dah kensel dan dia mintak contact lawyer kalau ada apa-apa lawyer fees yag kena bayar.

Kelima HAPPY sebab dahlah dapat margin 90%, tak kena penalti pulak tu sebab kensel loan.

Saturday, June 6, 2015

Exit Strategy - Tersangkut dan Mencari Jalan Keluar

Dah lama rasanya tidak menulis sesuatu yang agak berat.

Bila semuanya tidak menjadi dan pelaburan yang kita rancangkan tidak memberi habuan seperti yang diharapkan, pastinya kita perlukan jalan keluar.

Keadaan ini berlaku apabila rumah yang kita beli itu tak dapat kita jual atau kalau disewakan pun bukan sahaja tak boleh nak cover installment, malah nak cari penyewa pun susah.

Pertama kali berlaku pada aku untuk tahun 2015 ini. Paper Gain dan Capital Appreciation tampak hebat, tapi apalah gunanya indicator tu kalau tiada buyer yang betul-betul berminat nak beli rumah kita dengan harga yang kita nak. Pasaran subsale untuk rumah superlink memang sangat lembab pada tahun ini. Justeru perancangan yang teliti dan strategi yang betul amat penting.

Kalau boleh memang tak nak keluarkan/ guna duit simpanan ataupun downgrade-kan sedikit lifestyle semasa. Macam mana ye?

a) Memang dah terfikir lama nak buat pengeluaran akaun 2 KWSP bagi mengurangkan baki pinjaman secara bulanan. Dah kira-kira jumlah dalam akaun 2 dapat cover installment selama 15 bulan.

- kalau jual tahun depan, kiranya rumah tu dah lebih 3 tahun. Dapatlah juga kurangkan Cukai RPGT daripada 30% kepada 20%.

b) Paper Gain - sebab rumah ini adalah rumah fasa pertama, secara logiknya market valuenya (MV) boleh mencapai MV fasa terbaru. Mungkin rendah sedikit tapi tak akan lari jauh sebab keluasan tanah, build-up dan materialnya yang hampir sama.

- Dah kira-kira, kalau refinance rumah tu boleh dapat > 150k. Tapi dengan kadar refinance yang ketat sekarang, memang kena fikir betul-betul ni. Dan kena juga tengok pakej yang zero transfer cost.

c) Homestay - salah satu option untuk mengurangkan bayaran bulanan tetapi kena plan betul-betul sebab kos minima yang perlu dikeluarkan untuk fully furnishkan rumah tu pun menjangkau 30-40k.