Monday, December 19, 2016

Kisah Refinance - Pencarian Bank

Dalam Kisah Refinance ini, perkara pertama yang saya buat adalah mencari bank yang sesuai. Fikir punya fikir, timbang tara, akhirnya decide guna bank yang sama dengan loan bank sebelum ini.

Offer bank ini sebenarnya tak berapa bagus:

a) Interest rate bank lain lagi competitive.
b) Cuma boleh bagi loan up to 80% market value.
c) Tiada Zero Moving Cost so saya kena masukkan kos Legal Fees/ Valuation semua dalam loan.
d) Akan appear double dlm CCRIS. Satu loan lama dan satu lagi cash-out. Kena explain pulak kat bank in the future yang loan tu refer rumah yang sama. Kalau tak kena LTV70% untuk rumah kedua.

Pemilihan bank lebih kepada saya ada record yang baik dengan bank ini so harap-harapnya senang nak lulus. Lagipun guna bank yang sama prosesnya lebih mudah dan dokumen yang kita kena sediakan simple je.

Kisah Refinance Rumah Untuk Bayar Yuran Anak

Dilema golongan pertengahan pada masa kini adalah mereka-mereka ini hidup senang dalam liga/ lingkungan mereka sendiri tapi masih tidak terlalu mewah atau mampu untuk menghantar anak ke tempat pengajian yang terbaik. Biasiswa pula sekarang nak dapat mmg sangatlah competitive, keutamaan lebih kepada sekolah luar bandar dan juga pendapatan keluarga yang rendah. Majoritinya memang kena keluar duit sendiri atau PTPTN lah optionnya.

Saya ada baca blog-blog lain dan juga ramai orang cakap lahir sahaja satu anak, kita kena beli satu rumah. Saya cuba nak praktikkan teori ini tetapi memandangkan pasaran hartanah sekarang yang tak berapa memberangsangkan, saya terpaksa buat refinance. Nak jual pun harga tak berapa bagus.

Sesuatu yang baru untuk saya sebab memang tak pernah buat sebelum ini. Ada buat pembacaan di internet tapi semuanya banyak berkisar kisah lama, tahun dulu-dulu ataupun lebih kepada teori.

Nah.... orang kata kalau mengantuk jangan disorongkan bantal. Saya buat satu call dan lepas 3 hari banker kata dah lulus dan dapat cash out 400k++... gulp telan air liur dulu.

Friday, September 16, 2016

Kisah Kondominium dan Service Apartment

Saya ada membantu/ guide seorang sahabat membeli sebuah rumah subsale baru-baru ini. Saya bantulah apa yang termampu mengikut ilmu dan pengalaman saya sendiri Ia termasuklah cara-cara untuk mendapatkan diskaun dan juga cara-cara untuk mempercepatkan proses mendapatkan kunci.

Contohnya sahabat saya ini happy sangat baru-baru ini sebab dapat diskaun (banyak jugak tu) kerana menggunakan lawyer yg sama dengan penjual. Seller pun boleh dipercayai, jadi takdelah risau sangat kalau guna lawyer yang sama ni.

Minggu lepas katanya dapat diskaun lagi daripada valuer rumah. Walaupun cuma RM150, duit jugak tu. Sapa nak bagikan. InsyaAllah dapatlah saya dibelanja starbucks nanti.

Everything went so smoothly until kisah fasa bank nak release money nak bayar kepada bank penjual. Booking fees, spa, valuation report, loan bank, approval drp developer semua disiapkan on time.

Masalah bermula apabila bank kata rumah tu adalah dalam category service apartmen (SA) tapi dalam SPA dan Bank documentation semuanya tertulis kondominium. Walaupun SA ni under HDA tapi kena specify jugak yang rumah tu adalah category SA. Strata tak keluar lagi, so mungkin tak boleh nak refer title. Surat kelulusan jualan drp developer pun takde mentioned pasal SA ataupun kondominium ni.

Jadinya menunggu lagilah nampaknya kawan saya ini nak masuk rumah dia sebab bank nak dokumen tambahan untuk memperbetulkan dokumen-dokumen sebelum ini. At least sebulan dua jugak nak dapatkan dokumen tu.

Saya mintak maaf kat buyer tu sebab bukan terlepas pandang, tapi saya memang tak tahu menahu pasal benda ni.

Everyday we learn something new and I am still learning ...


Sunday, August 28, 2016

Kisah Men-Sailang Agen Hartanah

Ini sebenarnya bukan kisah saya. Bukan apa pun, takut kena tembak kaw-kaw pulak nanti oleh NETIZEN. Dan saya juga sudah meminta kebenaran daripada tuan punya badan untuk keluarkan cerita ini. Adalah tukar sikit-sikit 5% jalan ceritanya supaya nanti nampak macam tidak memburukkan sesiapa.

Bukan saya sahaja, bahkan kawan-kawan sekitaran saya pun, biasanya agen akan contact hanya kalau ada serius buyer sahaja. Takde agreement hitam putih so far yang mengatakan seller akan engage agen secara ekslusif. Mungkin kat Malaysia ni kita belum sampai ke tahap mcm kat luar negara yang everything kena ada hitam putih. Dalam kes saya, semuanya atas budi bicara dan timbang rasa terhadap agen itu sendiri.

Kita bukannya kejam sangat, biasanya kita akan bagi tempoh. Contohnya kalau 2 minggu, Sebulan atau kalau Hot sangat barang sehari pun, tak dapat close deal, kita buka balik kepada agen lain/ atau jual sendiri. Sama-sama cari makan. Bukannya jadi macam kes Agen bagi potential listing and at the same time, kita pun deal dgn agen lain atau try jual sendiri.

Kisahnya begini, selalunya agent akan call kita dan satu soalan yang biasa ditanyakan, berapa komisyen agen. Ikut harga rumah jugak, agen biasanya bagi rate 2%, 2.5% dan 3%. So far tak pernah lagi dengar rate 4% keatas. Kalau harga rumah kita 900k dan komisyen 2% + gst. Dalam 18k++ lah macam tu.

Kisah kawan saya ni - satu hari yang dijanjikan ada seller, buyer and agen. Mungkin agen ni baru, kenapa ko nak ketemukan mereka dalam satu hari. Patutnya dapatkan signature mereka besaingan. Hmm macam ni biar saya sahaja yang jadi agen!

Deal tak diteruskan sebab buyer minta nego! Ingatkan kisahnya berakhir di sini.

Sebulan lepas tu, buyer yang sama contact kawan ni senyap-senyap mintak nego tolak portion komisyen tadi.




and the REST was a history...


Saturday, August 20, 2016

Pinjaman Mudah Lulus Zaman Ekonomi Merundum 2016 - Part 1

Sebaiknya saya share sahaja, apa yang saya telah buat dalam posting ni untuk lepas loan dalam masa 2-3 hari. Sebab ada yang komen dalam post sebelum INI dan ada juga yang e-mail dan PMed Facebook minta guideline. Kalau tak faham, then boleh e-mail me personally on the specific area.

Sebelum baca entry ni, hadamkan dulu entries kat bawah ini. Kebanyakkan cara ini terguna pakai untuk beli rumah under-con. Saya tak pernah beli rumah sub-sale dan segmen rumah lelong, jadinya nilaikan sendiri kalau ianya tidak berapa sesuai dengan segmen anda.

Part 1 

Part 2 

Part 3 

Part 4

Sebenarnya saya ada ugut sikit banker ni. Saya cakap dengan dia kalau tak lulus dalam masa 48 jam seperti yang dijanjikan, saya akan apply bank lain. Kiranya application ni "exclusive" untuk dia sebab kita tahu bank dia yang boleh offer rate terbaik untuk projek ini. Pada jam ke 48, banker bagitahu ada masalah sikit dengan loan application, bukan sebab dokumen atau eligibility ke apa tapi disebabkan market value. Bank nak double check nilai 800psf tu betul ke tak?  

Akhirnya loan saya lulus pada jam ke 72 (3 hari).

Saya sharekan 3 faktor utama + 1 factor tambahan yang patut kita tahu dan kena jaga betul-betul macam kita punya report card:

1. Faktor UTAMA

Yang Pertama Credit Rating.

- pastikan anda ada minimum 20% simpanan daripada harga rumah yang dibeli.
- pastikan anda hanya guna credit card seminimum mungkin. Jangan guna lebih 50% daripada credit limit.
- pastikan tiada personal loan dalam ccris ataupun kalau dah ada tu keep it at the minimum possible.
- pastikan CCRIS anda tu banyak yang "0". Kalau banyak yang "1" dsb, sila jelaskan kepada bank, contohnya anda tak tahu the cut off date ataupun saya ada pernah ada late payment credit card "1" selama 5-6 bulan. Saya jelaskan itu AMEX corporate card, payment by company memang lembab dan byk sgt procedurenya.
- Fahami apa itu DSR.

Yang Kedua Dokumen Yang Lengkap berserta penerangan jika perlu. Sila baca kat SINI dan SINI untuk penerangan lebih lanjut.

Yang Ketiga Dapatkan Bank dan Bank Officer yang betul. Kita mungkin ada kawan baik banker tapi percayalah dah lebih 10 rumah saya beli, tak pernah saya guna banker yang sama. Sebabnya adalah untuk setiap projek itu, biasanya certain bank, in fact certain branch dia dah approach developer sebelum project launch lagi. Hanya bank dan branch itu sahaja yang akan dapat pakej yang terbaik. 

2. Faktor TAMBAHAN

Bank juga melihat risiko potential borrower itu dengan melihat syarikat di mana ia bekerja dan juga berapa lama ia telah bekerja di syarikat yang terakhir.

Sebagai contoh seorang doctor lebih mudah mendapatkan loan daripada kebanyakkan pekerjaan lain.


Tuesday, August 16, 2016

Membeli Hartanah Lagi Pada 2016 - Part 2

Alhamdulillah loan saya lulus selepas 3 hari apply dengan expected margin 70% (tolak rebate). Saya dah agak, memang mudah untuk lepas setelah mengira % DSR semasa. Ratenya BR+ 0%, mungkin yang terbaik saya pernah dapat sejak menggunakan formula BR ni.

Kenapa mudah lulus pada tahun 2016 ini? Kalau ada sesiapa nak tahu atau nak mintak guidance sikit-sikit, boleh e-mail saya personally. Free sahaja tiada charge! kemudian terpulang nak ikut cara saya atau tidak. Biasanya sebelum hantar application, saya dah boleh agak loan saya nanti boleh lulus dalam masa 2 hari, 5 hari, 2 minggu atau mungkin juga peluang yang sangat tipis kelulusannya.

Tahun 2016 ini saya katakan tahun paling mudah untuk dapatkan loan. Paling mudah untuk mereka-mereka yang punyai kuota kosong dan CCRIS yang bagus.

Antara penyebabnya adalah trend pembelian hartanah yang pada ketika ini memang merundum. Ramai yang mengambil sikap tunggu dan lihat. Tak ramai yang nak beli rumah mcm tahun 2011-2012 terutamanya segmen kondo > 700k.

Bila dah tak ramai yang nak beli rumah ni, BANK yang akan terkejar-kejarkan KITA. Kalau rekod CCRIS kita bagus, DSR boleh pergi, memang 200% takde masalah.


Tuesday, August 9, 2016

Membeli Hartanah Lagi Pada 2016 - Part 1

Kalau ada yang terbaca posting sebelum ini di SINI. Target saya untuk 2016 ini hanyalah membeli satu kedai mampu milik dan sebuah kondo di Kuala Lumpur.


1. Rumah Kedai telah berjaya saya beli dan telah disewakan.

- Harga kedai ini 210k (inclusive GST) dan sekarang disewakan kepada lawyer's firm dengan kadar sewa RM1100 sebulan untuk tempoh selama 3 tahun.

- Saya pun tak tahu, saya pembeli yang ke berapa? sebab dengarnya dah 4-5 orang masuk loan nak beli tapi tak lepas. Mungkin memang dah rezeki saya,

- ROI hanyalah 6.2%. Walaupun tak mencapai sasaran 7%, tapi takpelah kita try lagi untuk next term sewa selepas 3 tahun.

- Depositnya kurang sikit sebab saya berjaya mendapatkan loan dengan margin 85%.

- Modal awal untuk kedai ini agak mahal sikit sebab saya terpaksa memasang grill gunting (RM5k) kat depan kedai atas permintaan penyewa.

2. Kondo di tengah-tengah Kuala Lumpur (Range 5-6km ke KLCC)

- Saya dah booked satu Kondo dan sekarang tengah dalam proses mencari loan. Doa-doakanlah saya berjaya.

- Kondo telah hamper siap. Rasanya early next year boleh dapat kunci.  

- Macam nak menangis, budget saya terpaksa up sikit, lebih drp 700k sebab memang takde projek baru < 700km yang dekat area KLCC.

- Freehold dan facing KLCC. tak tahulah nanti kalau ada projek lain yang akan blok view KLCC ni.

- Rebate sebanyak 30%, jadi saya tak perlu keluarkan duit untuk deposit langsung. Ini yang dinamakan beli rumah tanpa MODAL. Duit booking 10k pun akan dipulangkan setelah disbursement pertama.

- Nak cerita lebih lanjut pun tak boleh sebab loan tak lepas lagi. Kita tunggu dan lihat...


Saturday, July 16, 2016

Vesta View Bangi

Semasa berjalan-jalan mencari tempat makan favourite "CIBIUK", ternampak macam ada satu Sales Gallery baru. Sebelum ni memang tak perasan Sales Gallery ni, rasanya baru siap kot. Biasalah orang addicted ni bahaya, ada showhouse je nak masuk. Beli atau tak beli itu belakang kira, yang penting menyinggah dulu.

Projek baru Transloyal ni letaknya berdekatan dengan KUIS tspi mcm ke dalam sikit, katanya dah ada 500++ orang register, berminat nak beli. Aku dengar sahajalah SA nya bagi penerangan tentang projek ini. Showhouse pun dah siap. Pelancaran jualan dijangkakan pada bulan Sep/Oct nanti.

Vesta View ni semuanya ada 5 blok. 2 blok (Vesta 1 & 2) untuk public and 2 blok (Vesta 3 & Vesta 4) untuk Rumah Selangorku & Low Cost - Vesta 5). Tanahnya berstatus leasehold. Kalau ada sebarang pindaan kena call-lah developer tu sendiri. 

Kita tengok detailnya dulu, kiranya yang boleh dijual untuk PUBLIC sahajalah sebab yang lain-lain tu rasanya ramai yang tak layak.

Vesta 1 and Vesta 2

1. Keluasan 1044 sqft
2. Harga katanya ~250k
3. 21 & 17 Floors (7 & 8 unit setiap tingkat). Total unit - 554.
4. 4 tingkat Car Park
5. Ada 3 lif 
6. Kos penyelenggaraan ~0.18/sf + 10% sinking fund.
7. Free Display n Kitchen Cabinet







  

Monday, June 13, 2016

Pengurusan Bil Bil Rumah Sewa

Sejak bertukar poftfolio daripada MENJUAL kepada MENYEWAKAN ni, kerja-kerja admin pun semakin bertambah. Pening juga pada mula-mulanya nak track semua bil-bil utiliti ni. Nak upah kerani rasanya belum mampu lagi, cash flow pun masih pada paras leher sahaja. Kena check juga sebenarnya bil-bil ni terutamanya untuk kedai sebab ratenya tinggi dan kegunaannya memang banyak. Ada juga rumah sewa aku yang dikira mengikut kepala lump sum yang mana bil-bilnya aku yang bayarkan.

Jangan pulak nanti terkejut, tetiba bil utiliti nanti mencecah ribuan ringgit. Buatlah satu spreadsheet untuk track bil-bil yang penting seperti kat bawah ni. Aku terpanggil nak track bil-bil bila satu TNB call kata kata nak potong elektrik sbb dah tak bayar 3, kan naya tu.

Bil Elektrik – TNB aku kirakan sebagai yang paling efisyen. Bolehlah terus register online kat sini TENAGA E SERVICESTak sampai 5 minit pendaftaran, terus keluar details semua mengenai outstanding bil rumah-rumah kita, tarikh bila penyewa bayar, deposit dan nak bayar terus guna maybank2u pun boleh. Aku track sebulan sekali. Bila check bulan ni ada sorang penyewa yang tak bayar bil elektrik dekat RM200, jadinya kenalah start hantar “REMINDER”. Jangan sampai nasi menjadi bubur, bilamana bil2 tu mencecah ribuan ringgit nak menyesal pun tak berguna.

Bil Air – Kalau Residential usage terutamanya Selangor biasanya bilnya takdelah banyak sangat. Boleh pejam mata je. Jangan terkejut pula kalau untuk kegunaan kedai, bilnya boleh mencecah ribuan ringgit setiap bulan. Dari segi pendaftaran online memang sangatlah effisyen (better than TNB) sebab lepas register kat SYABAS ESERVICES, masuk IC dan semua details bil termasuk yang dah tutup pun dipaparkan online. Cuma saya ada juga rumah sewa di luar Lembah Kelang, so kenalah login webpage lain pula untuk check bil-bil air yang outstanding ni. Lecehlah bila ada rumah kat 3 negeri, 3 website kita kena masuk.

Satu lagi yang mudahnya kita boleh terus print utk setahun bil-bil ni for tax purpose (dalam kes kita, tuan rumah yang bayar bil api air) 

Bil Penyelenggaraan/ Maintenance – Dalam  kesemua harta aku, aku yg “volunteer” bayar maintenance fees. Biasanya aku settlekan untuk lump-sum setahun sebab malas nak fikirkan bayar bulan-bulan ni. Kos minyak, tol semua perlu diambil kira, lagipun lokasinya semua nun jauh (~1 jam drive) daripada rumah. Ada yang boleh bayar menggunakan perbankkan online tapi mostly aku kena bayar kat maintenance office dia. Dahlah hari sabtu tak buka.. Macamana tu?  

Bil Indah Water – Yang ini aku memang gagal nak track bilnya, dah banyak kali cuba… dahlah bil dtg 3 bulan sekali lepas tu system online dia memang menyusahkan/ tidak user friendly. Indah Water memang perlulah sangat belajar daripada system TNB atau Syabas.

Bil Cukai Pejabat Tanah – Aku selalu keliru dengan cukai taksiran, cukai pintu dan sebagainya. Sebab tu aku panggil ikut kat mana aku bayar. Aku selalu bayar online M2U untuk setahun, memang takde masalah. So far aku cuma register system e-hasil Pejabat Tanah Johor Baru utk track bil cukai tanah ni. Yang negeri Melaka dan Shah Alam tu aku masih tidak berkesempatan lagi nak explore systemnya.

Bil Cukai Majlis Bandaran – Baru-baru ni ada isu kat dengan system kat JB, mmg pening bila dia kata system lama tak update lagi system baru, mintak mahaplah, aku pun tak faham apa yang ko terangkan. Yang ni selalu aku selalu bayar setahun guna M2U. Tak sempat lagi nak explore system online untuk track pembayaran Cukai Majlis Bandaran ni. Lagipun cukai ni kita yang bayar, jadinya tak perlulah nak track sgt.

Insurans Kebakaran – Biasanya aku kena track untuk hartanah landed. Sebab kita bayar setahun sekali dan selalu kita lupa yg insurans ni kita kena bayar bersama-sama dengan installment bank setahun sekali. Kalau lambat bayar nanti, agak2 keluar tak dalam CCRIS as late payment?



Saturday, April 23, 2016

Pengalaman Baru Sebagai Tuan Rumah Sewa

Pembaca blog ini tahu rasanya yang segmen rumah sewa ini bukanlah bidang hartanah yang aku gemari. Nak bagi sublet pun tak berapa nak ideal sebab keadaan cash flow yang cukup-cukup makan. Agak letih juga sebenarnya kalau kita ada kerja hakiki yang membebankan, yelah nak fikir masalah di tempat kerja lagi, masalah keluarga dan sekarang ditambah pula dengan masalah rumah sewa.


Sehingga hari ini, aku ada X unit rumah sewa dan Y unit kedai low cost. Aku pun tak sedar macam mana aku boleh terjebak dalam situasi sebegini tapi mungkin antaranya adalah disebabkan ekonomi yang kurang memberangsangkan, dan rumah yang dibeli pun kalau dijual balik memang tak dapat fetch harga yang kita inginkan. End up exit strateginya memang kena sewakanlah sehingga satu masa kita dapat target price yg kita nak.

Nak jadi Tuan Rumah takdelah susah sangat. Tapi mengikut pengalaman aku yang masih hijau ini, kita memang kena cari ilmu, buat kira-kira ROI etc tapi yang lebih utamanya adalah seperti di bawah. Anda boleh terpengaruh juga dengan seseorang atau idola anda, tapi dengan fikiran yang waras, kenalah buatlah analisis sendiri juga.

1. MINAT

2. ANDA SENDIRI TU ORANG YANG MACAM  MANA.      

No 1 tu mudah, sama ada benda itu dah ada dalam diri sendiri disebabkan keadaan persekitaran dan ada ahli keluarga yang memang dah lama berkecimpung dalam bidang hartanah ini. Minat juga boleh dipupuk tapi anda memerlukan motivasi berterusan dan keberanian untuk terus kekal berjaya dalam bidang ini. Ia berkait rapat juga dengan objektif pelaburan hartanah anda itu sendiri.

Faktor yang kedua tu memang membuatkan ramai yang tak faham. Kita tak boleh buat andaian pukul rata yang semua orang itu pandai .... atau ada banyak rumah sewa tu kaya .... dan seterusnya anda boleh buat seminar atau .... kebebasan kewangan itu adalah apabila kita dah boleh berhenti kerja dan buat full time pelaburan hartanah ni. Kalau dibuat perumpamaan tu... dalam kelas tu mesti ada yang pantas, sederhana dan juga lembab.

Tak semua orang itu pandai bercakap. Aku sendiri memang jenis yang susah bukak mulut kecuali pada benda-benda yang penting atau pada sesuatu yang aku rasa berbaloi pada benda-benda yang nak aku cakapkan. Sebab tu aku memang kagum dengan sesiapa yang boleh bercakap non-stop selama beberapa jam.

Kalau anda jenis orang macam ni contohnya pendiam dan tak suka manage/deal dgn orang tu macam mana ye? Alhamdulillah, so far penyewa aku OK kecuali 1 unit rumah sewa dan 1 unit rumah kedai. Kedai ni memang aku tak boleh tolong sebab tak semua business itu menguntungkan, kita doakan jelah perniagaan dia suksess dan dia bisa membayar sewanya setiap bulan. Satu lagi penyewa yg bermuka2 mcm kaya tapi byr sewa asyik dok bertangguh.

Macam mana pula nak handle penyewa yang suka melengah-lengahkan bayaran, menggunakan kata-kata berlandaskan agama? ada penyewa call kata lampu rosak? kereta terlanggar tiang rumah? paip Air bocor? dan bermacam-macam lagi. Lemas tak? nak terima call-call yang macam ni? Apa reaksi anda?

Yang penting kita kena buang sifat negatif kita, kalau awal awal lagi dah berfikir secara negative, kita tak akan ke mana. Jangan lari daripada masalah. Memang orang kata, benda-benda ini remeh tapi inilah yang akan anda hadapi. Kita tak boleh lari sebenarnya.

Dalam kes aku, semua hartanah sewa aku adalah under-con, walaupun semua hartanah-hartanah ini jauh daripada rumah, buat masa ini aku masih boleh gunakan warranty rumah itu untuk call maintenance settlekan apa yang patut. Tapi kalau memang disebabkan oleh penyewa tu sendiri, bagilah duit kat orang Indon tu untuk buat kerja-kerja pembaikan.

Dalam masa yang singkat ini aku belajar benda-benda baru kat bawah ni yang aku rasa penting untuk kita sebagai Tuan Rumah atau bakal-bakal Tuan Rumah:

a)      Kadar Sewa

Dalam keadaan ekonomi sekarang ni, kadar sewa memang sangat competitive. Surveylah kadar sewa rumah-rumah bersebelahan atau apt berdekatan dan buatkan perbandingan. Tapi dalam keadaan cuaca yang panas menggila ni banyak call yang aku dapat tanya “ADA AIRCON TAK?” Dah macam soalan cliché pulak.

b)      Pemilihan Bakal Penyewa

Kalau boleh kita nak tahu juga keadaan kewangan bakal penyewa sebab dia yang akan bayar sewa tiap-tiap bulan nanti. Kalau tanya slip gaji, overlah pulak. Cukuplah sekadar tanya kerja mana dan status penyewa itu sendiri. Macam baru kahwin ke, anak berapa, bujang duduk brp org?

c)       Medium Pengiklanan

Ikut keselesaan sendiri sama ada nak engage REN atau tak. Kalau boleh handle sendiri, buatlah sendiri. Tenancy Agreement pun banyak kat internet, google je.

d)      Rumah Anda berbeza dengan orang lain?

Faktor ni aku setuju sangat. Ikut budget sendiri, contohnya Kitchen Kabinet dan Wardrobe, tak semestinya yang mahal itu bagus. Kalau rumah kita hebat dan berbeza daripada rumah sekeliling, mudahlah kita dapat penyewa nanti.

e)      Tanggungjawab sebagai Tuan Rumah

Aku dah tulis kat atas – adakah anda sanggup menerima panggilan remeh temeh daripada penyewa? Atau pun anda sanggup buat panggilan/sms kepada penyewa mintak sewa sebab penyewa culas? Nak buat repair macam mana? Ini pengalaman baru untuk aku sebenarnya. Letih memang letih, tapi kalau dah minat, kita akan happy juga buat kerja yang kita minat ni.


Monday, April 18, 2016

Banner Kena Buang

Semalam merupakan rumah kedua aku yang banner "For Rent" nya dah kena cabut. Memang tak berhati perut betul orang yang gunting banner aku tu. Dengki sokmo. Patutlah dah 2 minggu kebelakangan ini, aku dah tak dengar orang telefon nak mintak sewa.



Kalau dulu aku dan 2 orang kawan membeli 3 unit rumah yang berbeza (projek yang sama), letak 3 banner, esoknya tengok dah hilang. Melayang kos buat banner RM30 x 3. Memang geram betul.



Aku tanya JAGA, tido ke? Aku rasa dia pun bersubahat  !#!@*&



Silap aku juga, dulu dah tahu kena macam tu, janganlah tampal banner kat gate, memang kena tampal/ ikat ketat-ketat kat tingkat atas belakang cermin depan rumah. Yang ni sure pendengki2 ni tak boleh nak gunting sebab berkunci dari dalam.



Aku bukannya nak caras atau potong rezeki sesiapa, sebab masing-masing cari makan...

Tuesday, April 5, 2016

Kisah Kucing Berak Di Laman

Apa perasaan anda bila balik kerja penat2, tiba-tiba sampai rumah ada bauan semerbak yang tak berapa nak harum? Bila diperhati betul-betul rupa-rupanya ada najis kucing. Tuhan sahaja yang tahu perasaan aku masa tu dan yang teruknya dalam masa seminggu, 2-3 kali aku kena bersihkan laman aku tu tadi.

Yelah sapa yang tahan bau busuk ni. Mood pun boleh down tau, bila bau najis kucing ni.

Dalam hati memang menyumpah 100 kali tuannya yang tak pandai nak jaga kucing. Bela pandai tapi lepas sana sini berak pergi rumah orang.

Yang peliknya kenapa kucing2 ni suka sangat datang rumah aku? Aku tak bagi makan pun. Ada sampai satu masa tu, aku dah nak beli ubat sakit jantung kucing, yang bila dia makan terus rebah, sakit dan mati bergelimpangan. Biar padan muka! Tapi aku masih normal. Takdelah zalim sangat nak buat kerja terkutuk macam ni.

Nak cakap dengan tuannya, dia pulak jenis yang suka cari gaduh. Malas aku nak layan. Ada sekali tu ada salah sorang jiran tanya ada jumpa kucing dia tak, siap buat poster kucing hilang. Dalam hati aku kata padan muka... biar mamp* kucing ko tu kena langgar lori.





Satu hari aku bermuhasabah sikit....



Buat sikit bacaan.... bukan nak percaya sangat tapi kucing ni pun hidupan jugak, nak makan, nak minum, nak tido dsb.





Ada satu artikel tu tulis, kucing ni InsyaAllah datang membawa rezeki kepada kita. Bagilah dia makan, sayangilah dia, nanti dia dah tak berak dah. Sebab aku terfikir kenapa banyak2 rumah-rumah sekeliling, kucing tu nak datang melepaskan hajat kat rumah aku? Secara logiknya mungkin cuma rumah aku sahaja yang pasang rumput sintetik/palsu. Orang lain tanam rumput original @ rumput Jepun atau Philippines. Mungkin ada hikmahnya.




Satu hari setelah aku penat2 drive from KL balik kerja, klimaksnya aku nampak 3 ketul besar najis berlainan warna, kering dan basah kat laman aku. Redha jelah. Mungkin tiga ekor kucing tu berpesta tahun baru kat laman aku tu. Dengan penuh redha, aku cuci je najis tu, tak perlu nak marah-marah. Tak guna pun. Benda dah lepas.



Mungkin dah rezeki aku hari tu...



MALAM tu aku dapat 2 call daripada bakal penyewa, sorang nak sewa rumah dan sorang lagi nak sewa kedai. Alhamdulillah 2 rezeki dalam satu masa...



Monday, April 4, 2016

Ceramah Hartanah di Galeri Jualan Shah Alam 2 Pada Mei 2016

Pelajari rahsia, teknik dan tips membeli rumah:

- Strategi ASB mengurangkan kos profit bank pada pembiayaan perumahan.
- Pemilikan rumah di usia muda.
- Kenali keistimewaan Bandar Puncak Alam.
- Jangan beli rumah sekarang, yek ke?
- Apa kelebihan membeli rumah di perbandaran yang baru?
- Rumah Teres Vs pangsapuri?


11pg-12.30tgh Khairul Ezuwan
 

- ASB Genius
- Bijak Kewangan dan Hartanah

2ptg - 3.30ptg
Rohaniah Noor
 

- Pelatih blogger dan perundingan
- hartanah LINK


Mulakan langkah pelaburan hartanah anda dengan penuh keyakinan apabila ilmu hartanah penuh di dada.

PERCUMA untuk 50 Pendaftaran terawal secara online.

Mesti RSVP sebelum 30 April 2016!
Klik Disini - LINK


PERCUMA untuk

- 30 pendaftar terawal!
- Best Seller Ebooks in Malaysia
- Set Kombo ASB Genius & Hartanah,
- 7 Ebooks & 9 videos!




Thursday, March 31, 2016

Faktor Lulus Pinjaman Bank

Sebelum ini aku ada menulis mengenai loan yang baru lulus bulan lepas kat SINI. Seperti biasa, aku yang memang dilahirkan untuk banyak bertanya (ramai banker tak suka!) bertanyalah macam-macam soalan. Selalunya soalan aku berkisar tentang guideline (DSR vs Gaji) untuk kelulusan loan tu. Kalau memang jenis malas nak tanya tak dapatlah den nak tolong.

Sebelum ini aku ada share guideline untuk satu bank ni di SINI.

Pengiraan bank ini agak pelik, kira macam aku tak pernah dengarlah dan pening juga nak memahaminya.

Dia kategorikan bakal peminjam sebagai VULNERABLE (V) dan NON-VULNERABLE (NV). Seorang Bakal Peminjam (BP) ini boleh jatuh dalam kategori V & NV mengikut kriteria berikut:

a) Berapa tahun kita bekerja dan company tempat kita kerja. Dlm kebanyakkan kes kalau dah kerja lebih 3 tahun dekat company skg dan boleh masuk kategory NV. 

b) CCRIS - Report Card bakal peminjam. Memang tak dapat lari daripada ni.

c) Savings - walaupun ini tak mandatory tapi kalau ada savings 20% of the loan memang banyak membantu.

Bila dah tahu kita ni kategori V atau NV. Terus boleh kita kira %DSR.

1. Kalau BP dalam kategori V dan DSR masih < 60%. Branch boleh bagi approval serta merta. Tak payah pergi HQ.

2. Kalau BP dalam kategori NV dan DSR masih < 80%. Branch boleh bagi approval serta merta. Tak payah pergi HQ.

3. Dalam NV ni ada Gred. Kalau kita Gred A atau B DSR boleh pergi sehingga 90% and branch pun boleh approve terus.

Kiraan dia atas adalah berdasarkan clean case dan kalau kita dalam kategori tu memang 100% loan kita boleh lulus.

Kalau ada exceptional case (selain drp yg di atas), ia adalah menikut budi bicara HQ.




Wednesday, March 30, 2016

Kisah Harta Dua Nama

Sebelum ini aku ada tulis mengenai kisah harta dua nama di SINI. Kisah member 2 yang masih tergantung sampai sekarang.

Tetapi masalah yang dihadapi oleh member 2 aku ni 100 kali ganda lagi susah dan kompleks. Aku sendiri pun tak dapat nak jawab. Kalau ada yang nampak jalan keluar, bagitau kawe ye.

Beliau membeli rumah kedai berharga > MYR1.5 mil atas nama suami isteri. Jodoh mereka tak panjang dan mereka telah bercerai. Rumah kedai ini masih dalam pembinaan, nampak macam 3++ tahun lagi nak siap.

Masalahnya bermula apabila kedua-duanya stucked dengan investment kedai ni.

- Nak ambik loan beli rumah lain tak lepas disebabkan komitmen yang tinggi esp kedai ni.
- Nak jual kedai pulak, masih under-con.

Sang suami sanggup convert loan dua nama kepada satu nama dia seorang tapi processnya kompleks.

Hmm aku dah nasihat dulu jangan sesekali buat spa atau loan dua nama tapi tak nak ikut. Buat loan nama dia seorang pun dia mampu.

Monday, March 28, 2016

Kerana MRTA Rugi 3k++

Bagi yang ambik MRTA untuk cover loan tu, bacalah betul-betul condition dia, amati dan fahamkan. Jangan jadi macam patik yang hena ini, lebih sibukkan benda-benda penting lain sampai terlepas pandang benda-benda simple macam ni. Akhirnya rugi sampai terjelepuk jatuh menyembah ke bumi sebanyak RM3k++. 

Tolonglah ye, jangan pulak bagi komen cliché - “untuk bayar zakat tuan”

Mula-mula sekali, saya nak mintak maaflah dekat banker yang sorang ni sebab aku dah “b*-Sh*t” kan dia. Termasuk maki-daki dalam Bahasa Inggeris, mengamuk dalam Bahasa Inggeris ni sebenarnya  bunyinya takdelah teruk sangat sebab sometimes aku pun tak faham apa yang aku dan dia cakapkan.

Dalam kes aku   ini ada clausa “MRTA akan void kalau takde disbursement dalam masa dua tahun, dalam situasi ini aku kena apply MRTA baru.

Bagi yang ambik loan undercon 70% (30% cash) terutamanya kondo, memang biasalah yang the first 2 years progress rumah kita tak akan lebih 30%. Lagipun rumah aku tu tingkat ke 30. Memang tak akanlah progress boleh sampai ke tingkat 30 ni.

Soalan – “Tuan takkanlah 2 tahun beza, premium naik sampai 3k++”. A confession here to everyone, tahun ni umur dah naik 40 tahun dan pengiraan premium MRTA pun memang byk berbeza.

Saya juga minta negotiate dengan banker untuk memendekkan tempoh MRTA, tapi ada clause lain pulak dalam offer tu yang menyatakan kena cover full tenure.

Mai oh Mai.. tersepit.. mana nak cekau 3k++ ni.. nak tido dulu cari idea.



Sunday, March 20, 2016

Jual Rumah Leasehold Daripada Bumi Kepada Non Bumi - Part 5

Kisah ini adalah sambungan kisah sebelum in di SINI.

Sorrylah kalau ada yang dah naik muak dengan cerita ni yang macam tiada kesudahannya. Nak buat macamana, kisahnya pun masih in process macam cerita soap opera Mexico yang punyai beribu-ribu episod.

Ada beberapa soalan pembaca yang rasanya perlu saya jawab di sini.

Soalan 1

7% penalti tu nak bayar kepada siapa?

Jawapan - Lembaga Perumahan Selangor.


Soalan 2

Siapa yang sepatutnya bayar 7% tu? Banyak komen yang saya terima katanya seller yang patut bayar.

Jawapan - Setelah perbincangan hati ke hati, kedua-dua pihak agree untuk menaikkan harga SPA so that boleh cover bayaran 7%. Adil rasanya sebab semua pihak tak nak bayar penalti ni.

Thursday, February 25, 2016

Elmina Valley, Suria Serenia, Karisma Eco Majestic & Lexa Residence

Lega bila mendengar berita baik daripada banker hari ni. Loan aku lulus 85% dengan rate 4.85%. Loan ini adalah unit komersil mampu milik (< 250k) yang ketiga dan yang pertama untuk tahun 2016 ini. Ini sahaja range yang aku mampu. Tak tahulah bila nak mampu membeli kedai sebenar yang berharga > 1mil tu. Mampu tengok sahaja!!

Unit ini telah siap sepenuhnya dan aku merupakan lapisan pembeli ke 4/5. Pembeli-pembeli unit yang sama sebelum ini diberitakan tak lepas loan mereka. Mungkin rezeki aku juga kot pada tahun 2016 ini, sebab aku dengar drp banker yang loan rejection memang sangat tinggi skg.

Permohonan loan kali ini sangat mudah. Lulus dalam masa 3 hari. Tu pun lewat sikit sebab banker nak make sure aku ada simpanan ASB - 20% daripada harga rumah. Nasiblah juga ada duit saki-baki terakhir untuk kegunaan semasa kecemasan nanti. Kalau tak memang ZERO baki asb aku.

Entah kenapa sekarang aku dah tak bernafsu  langsung nak membeli rumah under-con. Memang dah tertutup terus untuk tahun ini. Salah-satunya sebab market yang sangat lembab. Agaknya kalau tak beli sekarang pun, awal tahun depan sure bila progress dah dekat 100% pun tak habis lagi unit yang dijual.

Banyak projek-projek bagus seperti dalam tajuk entry ini tetapi seperti tak mampu menarik minat aku untuk membelinya.

Wednesday, February 17, 2016

Karisma Apartment @ Eco Majestic

Property Type : Medium Cost Apartment

Booking Date : Saturday 20 February 2016
Booking Fees : 5k
1st Come 1st Serve

Land Area : 10.62 acres
Tenure : Freehold

No of Blocks/Units : 2 Blocks.
Block 1 (20 Storey/ 385 Units). Block 2 (19 Storey/ 365 Units)
No of Lifts : 3
Unit Type : 800 sqft
3 Rooms 2 bath/ No balcony
Car Park : 2 car park (1 internal and 1 external).
Price Range : 260k (7% discount for bumi)

Facilities : Playground, multi-purpose court, swimming pool, children pool, public amenities area, grand guardhouse, surau and covered walkway to multi storey carpark.

SMS: RM0.00 Karisma Apt, ECO MAJESTIC open for booking (20/2) from 11am. Bring IC copy & RM5k cheque payable to Eco Majestic Sdn Bhd. 1st come 1st served. 0387232255


Wednesday, February 10, 2016

Teknik Memilih Penyewa Mengikut Instinct Sendiri - Part 1

Sebagai seorang "newbie" ataupun "beginner" ataupun "amatur" dalam bidang yang satu ini, bila nak start enjin tu sebenarnya interesting juga. Pelbagai medium pengiklanan (free lagi) untuk mencari penyewa macam i-bilik, mudah.my dan sebagainya yang memang sesuai untuk mencari penyewa rumah < 1k. Cuma kita ni je yang rajin ataupun tidak.

Bukan nak menidakkan kredibiliti agen hartanah ataupun caras-mencaras periuk nasi mereka. Kalau takde masa, tiada cukup ilmu didada ataupun malas nak melayan karenah macam-macam bakal penyewa, engage sahaja agent, senang cerita.

Lokasi rumah ni yang jauhnya 45 minit drive daripada rumah aku skg memungkinkan aku untuk engage agent je. Takkanlah disebabkan seorang potential penyewa call, kita harus drive 45 minit + tol lagi, end up penyewa itu tak jadi pulak, memanglah buang masa, tenaga dan duit sahaja.

"Apakah rasanya" pada hari ambik kunci tetiba jumpa seorang kakak dalam lift bertanyakan tentang rumah sewa. Dia nak duduk berdua dengan maknya katanya. Apa lagi aku cucuklah jarum untuk rumah aku. Aku bawak dia tengok rumah, dan nampaknya dia berminat.  Dia bayar booking (verbal sahaja) 50% daripada sewa. Balance 2 + 1 month bayar bila sign tenancy agreement nanti. Syukur sangat masa tu... Allah permudahkan rezeki aku pada hari itu.

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

2-3  hari lepas tu, telefon berdering, kakak tu call tak jadi sewa. Reasonnya macam aku tak boleh terima. Dia nak cari tingkat satu sebab mak dia dah tua tak nak duduk tingi-tinggi..

Aku pening? Apa status booking yang aku dah ambik ye?

Sunday, February 7, 2016

Claim Balik MRTA yang Tertanguh 5 bulan

Dalam CHECKLIST bahagian jualan hartanah. Ada bahagian yang aku nyatakan kita boleh claim balik balance MRTA selepas kita jual rumah kita.

Pengalaman aku deal dengan syarikat insurans T* ni memang menyakitkan hati. Macam-macam dokumen yang dia nak. Mengikut pengalaman aku sebelum-sebelum ni mudah je, just bgtau akaun dah close dan syarikat insurans tu akan check sendiri dengan bank sebab dia ada online system dengan bank.

Kita sign je form dia, 2-3 minggu lepas tu dapatlah duit balance tu.

Bila aku check rupa2nya syarikat insurans ni tak link lagi dgn bank, semua kena buat manual. Dia nak satu dokumen ikut format syarikat dia untuk proceed dengan claim. Aku pergi bank, bank suruh aku check dengan lawyer. Check dengan lawyer, staff dah resign, file pulak dah closed, kena check balik ambik masa.

**Stress** Moral nya kat sini jangan tangguh2 nak claim MRTA ni. Buat cepat, duit pun dapat cepat, cepat lagi boleh beli rumah lain...

Friday, February 5, 2016

Dilema Pelabur Hartanah 2016

Bagi sesiapa yang baru dapat kunci rumah untuk projek under-con pada tahun 2016 ni mesti dalam dilema.

Pertama - nak jual, persaingannya banyak terutama apartment. RPGT pun tinggi.

Kedua - nak sewakan, kalau rumah berharga 800k ke atas, nak sewakan tu kena tengok betul2 penyewa. Rumah cantik, sayang kalau penyewa buat onar kat rumah tu.

Kalau rumah yang medium cost pulak, dilema nak buat fully furnish (modal besar) ke bare unit? letak aircon ke tak? kitchen kabinet?

Nak sewakan tu per head or satu rumah?

Nak pilih penyewa, macam mana pulak?

Hmm banyaknya soalan... ni-lah dilema aku sekarang. Memang newbie/ beginner sangat nak jadi landlord. Kita terjah je, bukan kah nanti pengalaman tu semua akan mematangkan kita.

Ketiga - nak buat homestay? tapi ada masa ke??



Tuesday, January 5, 2016

Jual Rumah Leasehold Daripada Bumi Kepada Non Bumi - Part 4

Sebenarnya sekarang memang tengah cari mood untuk menulis. Salah satu sebabnya adalah saya masih berhutang dengan pembaca semua untuk menghabiskan kisah INI dan INI.

Kisahnya mungkin nanti akan sampai ke Part 10 sebab kesnya masih belum settle lagi sampai sekarang.

Buat REN, Bakal Pembeli, Bakal Penjual, sila take note apa yang saya nak tulis di bawah ini. Sila nyatakan dengan jelas bagaimana nak handle benda ini dalam Letter Offer of Intent/ Purchase. Kalau tak, sesuatu yang tak terjangka mungkin berlaku dan semua pihak menunding jari mencari silap masing-masing.

Siapa yang mahu menanggung kerugian?? Siapa yang nak bayar penalti tu sebab Agen sebelum ini kata OK, Lawyer yang handle benda ni juga pun kata OK, takde masalah. Seller kata kalau dia tahu ada penalti ni, dia takkan jual kepada non-bumi pula. Buyer pula tak tau apa-apa?

Biar saya jelaskan tentang penalti ni.

"Kelulusan untuk menjual harta-tanah ini adalah tertakluk kepada pemulangan semula diskaun 7% kepada bumiputera sebelum ini"

- maksudnya 7% daripada harga masa mula-mula beli dulu harus dipulangkan semula. Kalau harga rumah itu 500k, 35k harus dibayar.

Pembaca semua - Siapa yang patut bayar??

 

Sunday, January 3, 2016

Azam 2016

Tahun ini memang agak suram, terutama segmen kondo > 600k and rumah teres > 800k. Fakta ini didorong oleh beberapa portfolio saya sekarang:

a) Saya masih mencari sebuah kondo sekitar 600k-700k di tengah-tengah Kuala Lumpur. Oleh kerana pasaran hartanah yang sangat lembab sekarang, saya sampai boleh mengambil masa , boleh tunggu dan lihat, mencari-cari sampai kondo tu hampir siap kerana nak jimatkan progressive interest.

b) Rumah saya yang last transacted pricenya 938k (resource : brickz) pada Ogos 2015 kini ada yang dijual murah dengan 870k. Memang desperate betul seller sekarang. Walaupun masih ada untung tapi 60-70k nett tapi saya mengambil keputusan untuk menyimpan sahaja rumah itu. Slowly bolehlah juga mencari penyewa.

Azam saya untuk 2016 ini, memang mencari kedai dalam lingkungan mampu milik. Bila dah ada kedai murah-murah macam ni, memang seronoknya lain macam sikit. Macam-macam betul karenah orang berniaga ni. Bila dengar cerita-cerita penyewa memang kita pulak yang jadi excited sangat.

InsyaAllah nanti nak berniaga kedai runcit di kedai sendiri juga.