Sunday, August 28, 2016

Kisah Men-Sailang Agen Hartanah

Ini sebenarnya bukan kisah saya. Bukan apa pun, takut kena tembak kaw-kaw pulak nanti oleh NETIZEN. Dan saya juga sudah meminta kebenaran daripada tuan punya badan untuk keluarkan cerita ini. Adalah tukar sikit-sikit 5% jalan ceritanya supaya nanti nampak macam tidak memburukkan sesiapa.

Bukan saya sahaja, bahkan kawan-kawan sekitaran saya pun, biasanya agen akan contact hanya kalau ada serius buyer sahaja. Takde agreement hitam putih so far yang mengatakan seller akan engage agen secara ekslusif. Mungkin kat Malaysia ni kita belum sampai ke tahap mcm kat luar negara yang everything kena ada hitam putih. Dalam kes saya, semuanya atas budi bicara dan timbang rasa terhadap agen itu sendiri.

Kita bukannya kejam sangat, biasanya kita akan bagi tempoh. Contohnya kalau 2 minggu, Sebulan atau kalau Hot sangat barang sehari pun, tak dapat close deal, kita buka balik kepada agen lain/ atau jual sendiri. Sama-sama cari makan. Bukannya jadi macam kes Agen bagi potential listing and at the same time, kita pun deal dgn agen lain atau try jual sendiri.

Kisahnya begini, selalunya agent akan call kita dan satu soalan yang biasa ditanyakan, berapa komisyen agen. Ikut harga rumah jugak, agen biasanya bagi rate 2%, 2.5% dan 3%. So far tak pernah lagi dengar rate 4% keatas. Kalau harga rumah kita 900k dan komisyen 2% + gst. Dalam 18k++ lah macam tu.

Kisah kawan saya ni - satu hari yang dijanjikan ada seller, buyer and agen. Mungkin agen ni baru, kenapa ko nak ketemukan mereka dalam satu hari. Patutnya dapatkan signature mereka besaingan. Hmm macam ni biar saya sahaja yang jadi agen!

Deal tak diteruskan sebab buyer minta nego! Ingatkan kisahnya berakhir di sini.

Sebulan lepas tu, buyer yang sama contact kawan ni senyap-senyap mintak nego tolak portion komisyen tadi.




and the REST was a history...


Saturday, August 20, 2016

Pinjaman Mudah Lulus Zaman Ekonomi Merundum 2016 - Part 1

Sebaiknya saya share sahaja, apa yang saya telah buat dalam posting ni untuk lepas loan dalam masa 2-3 hari. Sebab ada yang komen dalam post sebelum INI dan ada juga yang e-mail dan PMed Facebook minta guideline. Kalau tak faham, then boleh e-mail me personally on the specific area.

Sebelum baca entry ni, hadamkan dulu entries kat bawah ini. Kebanyakkan cara ini terguna pakai untuk beli rumah under-con. Saya tak pernah beli rumah sub-sale dan segmen rumah lelong, jadinya nilaikan sendiri kalau ianya tidak berapa sesuai dengan segmen anda.

Part 1 

Part 2 

Part 3 

Part 4

Sebenarnya saya ada ugut sikit banker ni. Saya cakap dengan dia kalau tak lulus dalam masa 48 jam seperti yang dijanjikan, saya akan apply bank lain. Kiranya application ni "exclusive" untuk dia sebab kita tahu bank dia yang boleh offer rate terbaik untuk projek ini. Pada jam ke 48, banker bagitahu ada masalah sikit dengan loan application, bukan sebab dokumen atau eligibility ke apa tapi disebabkan market value. Bank nak double check nilai 800psf tu betul ke tak?  

Akhirnya loan saya lulus pada jam ke 72 (3 hari).

Saya sharekan 3 faktor utama + 1 factor tambahan yang patut kita tahu dan kena jaga betul-betul macam kita punya report card:

1. Faktor UTAMA

Yang Pertama Credit Rating.

- pastikan anda ada minimum 20% simpanan daripada harga rumah yang dibeli.
- pastikan anda hanya guna credit card seminimum mungkin. Jangan guna lebih 50% daripada credit limit.
- pastikan tiada personal loan dalam ccris ataupun kalau dah ada tu keep it at the minimum possible.
- pastikan CCRIS anda tu banyak yang "0". Kalau banyak yang "1" dsb, sila jelaskan kepada bank, contohnya anda tak tahu the cut off date ataupun saya ada pernah ada late payment credit card "1" selama 5-6 bulan. Saya jelaskan itu AMEX corporate card, payment by company memang lembab dan byk sgt procedurenya.
- Fahami apa itu DSR.

Yang Kedua Dokumen Yang Lengkap berserta penerangan jika perlu. Sila baca kat SINI dan SINI untuk penerangan lebih lanjut.

Yang Ketiga Dapatkan Bank dan Bank Officer yang betul. Kita mungkin ada kawan baik banker tapi percayalah dah lebih 10 rumah saya beli, tak pernah saya guna banker yang sama. Sebabnya adalah untuk setiap projek itu, biasanya certain bank, in fact certain branch dia dah approach developer sebelum project launch lagi. Hanya bank dan branch itu sahaja yang akan dapat pakej yang terbaik. 

2. Faktor TAMBAHAN

Bank juga melihat risiko potential borrower itu dengan melihat syarikat di mana ia bekerja dan juga berapa lama ia telah bekerja di syarikat yang terakhir.

Sebagai contoh seorang doctor lebih mudah mendapatkan loan daripada kebanyakkan pekerjaan lain.


Tuesday, August 16, 2016

Membeli Hartanah Lagi Pada 2016 - Part 2

Alhamdulillah loan saya lulus selepas 3 hari apply dengan expected margin 70% (tolak rebate). Saya dah agak, memang mudah untuk lepas setelah mengira % DSR semasa. Ratenya BR+ 0%, mungkin yang terbaik saya pernah dapat sejak menggunakan formula BR ni.

Kenapa mudah lulus pada tahun 2016 ini? Kalau ada sesiapa nak tahu atau nak mintak guidance sikit-sikit, boleh e-mail saya personally. Free sahaja tiada charge! kemudian terpulang nak ikut cara saya atau tidak. Biasanya sebelum hantar application, saya dah boleh agak loan saya nanti boleh lulus dalam masa 2 hari, 5 hari, 2 minggu atau mungkin juga peluang yang sangat tipis kelulusannya.

Tahun 2016 ini saya katakan tahun paling mudah untuk dapatkan loan. Paling mudah untuk mereka-mereka yang punyai kuota kosong dan CCRIS yang bagus.

Antara penyebabnya adalah trend pembelian hartanah yang pada ketika ini memang merundum. Ramai yang mengambil sikap tunggu dan lihat. Tak ramai yang nak beli rumah mcm tahun 2011-2012 terutamanya segmen kondo > 700k.

Bila dah tak ramai yang nak beli rumah ni, BANK yang akan terkejar-kejarkan KITA. Kalau rekod CCRIS kita bagus, DSR boleh pergi, memang 200% takde masalah.


Tuesday, August 9, 2016

Membeli Hartanah Lagi Pada 2016 - Part 1

Kalau ada yang terbaca posting sebelum ini di SINI. Target saya untuk 2016 ini hanyalah membeli satu kedai mampu milik dan sebuah kondo di Kuala Lumpur.


1. Rumah Kedai telah berjaya saya beli dan telah disewakan.

- Harga kedai ini 210k (inclusive GST) dan sekarang disewakan kepada lawyer's firm dengan kadar sewa RM1100 sebulan untuk tempoh selama 3 tahun.

- Saya pun tak tahu, saya pembeli yang ke berapa? sebab dengarnya dah 4-5 orang masuk loan nak beli tapi tak lepas. Mungkin memang dah rezeki saya,

- ROI hanyalah 6.2%. Walaupun tak mencapai sasaran 7%, tapi takpelah kita try lagi untuk next term sewa selepas 3 tahun.

- Depositnya kurang sikit sebab saya berjaya mendapatkan loan dengan margin 85%.

- Modal awal untuk kedai ini agak mahal sikit sebab saya terpaksa memasang grill gunting (RM5k) kat depan kedai atas permintaan penyewa.

2. Kondo di tengah-tengah Kuala Lumpur (Range 5-6km ke KLCC)

- Saya dah booked satu Kondo dan sekarang tengah dalam proses mencari loan. Doa-doakanlah saya berjaya.

- Kondo telah hamper siap. Rasanya early next year boleh dapat kunci.  

- Macam nak menangis, budget saya terpaksa up sikit, lebih drp 700k sebab memang takde projek baru < 700km yang dekat area KLCC.

- Freehold dan facing KLCC. tak tahulah nanti kalau ada projek lain yang akan blok view KLCC ni.

- Rebate sebanyak 30%, jadi saya tak perlu keluarkan duit untuk deposit langsung. Ini yang dinamakan beli rumah tanpa MODAL. Duit booking 10k pun akan dipulangkan setelah disbursement pertama.

- Nak cerita lebih lanjut pun tak boleh sebab loan tak lepas lagi. Kita tunggu dan lihat...